個人房屋贈與的涉稅解析

個人房屋贈與的涉稅解析

　　個人房屋贈與的涉稅解析
　　
　　陳召利
　　
　　一、個人所得稅
　　
　　根據《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅[2009]78號）的規定，以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：
　　
　　（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
　　
　　（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；
　　
　　（三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
　　
　　除上述情形以外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照應稅金額的20%繳納個人所得稅。
　　
　　對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務機關可依據受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。
　　
　　受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。
　　
　　二、營業稅及附加
　　
　　根據《財政部 國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業稅若干免稅政策的通知》（財稅〔2009〕111號）的規定，個人無償贈與不動產、土地使用權，屬于下列情形之一的，暫免征收營業稅：
　　
　　（一）離婚財產分割；
　　
　　（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
　　
　　（三）無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；
　　
　　（四）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
　　
　　除了上述情形以外，《營業稅暫行條例實施細則》第五條第（一）項規定，單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人，視同發生應稅行為，應按應稅金額的5%繳納營業稅。無錫市區依法繳納營業稅的，應同時按營業稅稅額的7%、3%、2%的比例繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，即營業稅及附加合并稅率為應稅金額的5.6%。
　　
　　三、土地增值稅
　　
　　根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條的規定，土地增值稅暫行條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。(www.ycxgx.cn)因此，房屋贈與，不征收土地增值稅。
　　
　　四、契稅
　　
　　根據《契稅暫行條例》第二條第（四）項和《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕144號）的規定，房屋贈與，全額征收契稅，稅率為3%。
　　
　　五、印花稅
　　
　　根據《印花稅暫行條例》和《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕144號）的規定，房屋贈與，全額征收印花稅。
　　
　　需要提醒的是，符合免征情形的，受贈人的購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定；其他情形的，受贈人的購房時間按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。這將直接影響受贈人再次轉讓房屋享受免稅優惠的時間。此外，除了上述納稅以外，根據稅務機關和房屋登記機構的要求，辦理免稅和房屋變更登記手續，需要提供公證書，公證費一般為贈與房屋價值的2%，也是一筆不小的開支。

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