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中國網絡房地產的發展前景和現階段的重新定位

時間：2023-02-20 08:37:05 電子商務論文我要投稿

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現代社會是信息化的社會，迅猛發展的互聯網正以前所未有的廣度和深度進入人類文明的社會生活。在這個時代中，網絡以其無所不包的特征，已經深深地融入到經濟生活的每一個層次中，任何產業都不可能脫離網絡的影響而存在，房地產業，作為二十一世紀看好的熱門產業，也正在日益的網絡化。
信息化沖擊著傳統的房地產營運模式，INTERNET的浪潮正以不可阻擋的態勢進軍房地產行業。日新月異的信息技術，為房地產的開發、經營提供了強大的技術支持，擺脫了信息傳播受時間、空間的束縛。但網絡房地產營銷如何在這樣蓬勃發展的畫面中保持清醒的認識，在房地產信息化道路的探索中找到自己的路呢？
目前，就筆者收集整理的信息來看，業內人士和大部分學者有關網絡房地產發展的討論和預測主要集中在兩個方面：
一、樂觀并充滿信心的預測，持有這種觀點的人認為由于網絡經濟中房地產企業架構的中間層次作用減弱，行政結構逐漸趨向扁平化，購房者與發展商在網絡端點的兩頭可以直接溝通，網絡房地產營銷會由建立自己的網頁、向消費者了解信息、瀏覽圖片、反饋信息等形式很快過度到網上支付貨幣的方式，在網上簽訂購房合同，作到真正的“顧客不出門，盡購天下房”的直復營銷，使網絡房地產成為網上支付的電子商務銷售的形式，產品直銷化。
二、不樂觀充滿懷疑的預測，有很大一部分人對網絡房地產是否能在中國得到很好的發展仍然持有比較懷疑的態度，首先，他們主要認為作為網絡房地產在中國與實際的消費群體脫節。網絡房地產的發展潛力有限，主要集中在網絡房地產針對的受眾面廣，但卻不能面對真正具有消費潛力的人群等。作為網絡房地產，是以網絡為載體的媒體，因此它的主體受眾是青年人，而真正有購房實力的卻是經過長期積累的中年階層，而他們在現階段恰恰是低上網人群；其次，網絡的可信度不高，通過網站發布的信息購房存在風險；再有，上網比較貴，在網上要找到符合自己要求的房子的花費要比同等條件下通過買報紙、看電視高。
兩種觀念的分歧總的來看主要集中與網絡房地產受能夠在中國得到發展，筆者認為以上之兩種觀點都過于極端化，網絡房地產作為一種新興的虛擬經濟與現實的網絡房地產的結合體，特別是在中國這個特定的環境中它不可能發展的像美國等高度發達國家中一樣形成一個完善的全能性的房地產營銷。但也不會如某些人所認為網絡房地產一無是處，中國的房地產網絡化應該與中國的現狀構成一致，即目前的房地產發展必須要重新定位，既不能過高，也不能過低，必須正確判定網絡房地產的發展主體是什么。
就筆者的觀點來說，中國的房地產發展方向應該是作為一種媒體存在，即網絡房地產的目的不是為了營銷，而是著重于作為一種中介媒體的形式而存在。
首先，網絡房地產不可能一無是處。

中國網絡房地產的發展前景和現階段的重新定位

一、受眾數量廣泛、潛在消費市場強勁
今天我們可以看到INTERNET網絡已經以前所未有的速度,在全國迅速發展起來。根據中國互聯網絡信息中心的統計報告，上網用戶由98年7月的117.5萬發展到99年7月的400萬，而到了2002年初的最新統計，我國網民已猛增至3370萬，單從這一數據就可看出互聯網在我國已經進入騰飛的階段。這就充分說明了網絡在中國已經涵蓋了十分廣泛的受眾群體，而在這個群體中，經過調查，網民中年齡超過25歲的比例自1998年6月以來一直穩定保持在50%左右，網民中這一群體與潛在購房者高度重合（具有較強的消費欲望）。而大專以上學歷的網民數量一直保持在70%左右，這么高的受教育水平保證了這一人群將有著更高的預期收入，這保證了他們可以“提前”進入房產消費階段（采用按揭貸款方式），這樣這一人群將有著更高的消費能力。這充分說明了，作為網絡房地產實際上面對著很大的一個潛在的消費群體，網絡房地產大有可為。
二、形式新穎、吸引力和開發性強
網絡房地產宣傳相對于傳統房地產宣傳的優勢：
1、傳播范圍最廣。房地產網絡廣告的傳播不受時間和空間的限制，它通過國際互聯網絡把房地產信息24小時不間斷地傳播到世界各地。只要具備上網條件，任何人，在任何地點都可以閱讀。這是傳統媒體無法達到的。　　
2、交互性強。交互性是互聯網絡媒體的最大的優勢，它不同于傳統媒體的信息單向傳播，而是信息互動傳播，用戶可以獲取他們認為有用的信息，開發商也可以隨時得到寶貴的消費者反饋信息。
　　3、受眾數量可準確統計。利用傳統媒體做廣告，很難準確地知道有多少人接受到廣告信息，而在Internet上可通過權威公正的訪客流量統計系統精確統計出每個客的廣告被多少個用戶看過，以及這些用戶查閱的時間分布和地域分布，從而有助于房地產開發商正確評估廣告，審定廣告投放策略。
4、實時、靈活、成本低。在傳統媒體上做廣告發版后很難更改，即使可改動往往也須付出很大的經濟代價。而在Internet上做房地產網絡廣告能按照需要及時變更廣告內容。這樣，經營決策的變化也能及時實施和推廣。　　
5、強烈的感官性。房地產網絡廣告的載體基本上是多媒體、超文本格式文件，受眾可以對某感興趣的產品了解更為詳細的信息，使消費者能親身體驗物業的整體氛圍、物業管理服務的有關情況。這種以圖、文、聲、像的形式，傳送多感官的信息，讓顧客如身臨其境般感受商品或服務，并能在網上預訂、交易與結算，將更大大增強網絡廣告的實效。
從這些方面來看，網絡房地產是大有可為的，但是我們可以看到，在我們分析網絡房產的優勢和發展前景時我們主要突出的是什么？我們考慮的是受眾群體、宣傳效果，是的網絡房地產是在這些方面存在很強的優勢，但這些優勢是否就是它能夠最終形成網上經營模式的條件呢？筆者認為不是。
首先，不管是受眾人群，還是宣傳優勢，這都不能從根本上解決網絡房產營銷的問題。因為不論我們現在談受眾或宣傳，它們的最終的落腳點還是要建立在消費者得到信息后自己跑實實在在的路，看實實在在的房，簽實實在在的合同上，所以筆者認為把網絡房地產在媒體傳播上和信息取得快捷等方面的優勢作為網絡房地產營銷能夠存在并發展的條件來大肆渲染是很不妥的，因為網絡在宣傳和快捷上的優勢并不直接構成網絡房地產網上營銷的先決條件。

網絡房地產如果要真正能夠直接進行網上營銷，決不僅僅是由于網絡的信息傳播優勢而決定的。也正式如此才會在人們大肆鼓吹網上購房的大好形式的同時產生“搜狐”推出的首次網上房產拍，歷時兩天的房拍喧鬧一時，然而出價最高的買主此后竟未露面，兩位競買者一位是沒有通過合法注冊就進入拍賣室的，另一位的聯系方式只有一個電子信箱的情況。
可見網絡房地產網上直銷模式還需要各方面的共同發展，而現在擺在我們面前的問題是：
一、就中國目前的網絡安全性來說和，還很難支持房產這種大宗商品交易。現在就國內而言，網絡的安全性之差是有目共睹的事，而作為房產這種大宗交易并非兒戲，試問有哪個消費者敢拿自己辛辛苦苦積攢的安家錢來做實驗；
二、缺乏必要的法律保障，至今在我國還沒有一部比較正式的網絡營銷法案出臺。這樣，一旦出現糾紛，究竟如何處理，消費者的權利如何維護；
三、消費者在觀念上還沒有接受在互聯網上進行房產這種大宗商品的交易。在中國，作為廣大的消費者而言，購買房產往往是一個人、一個

家庭積蓄幾年、十幾年、甚至幾十年的勞動所得才能購買的。因此，幾乎所有的購買者在決定購買之前，總有一個漫長的選擇比較的過程，他們不可能僅僅依靠網絡將大筆的款項付給鼠標。因為，雖然網絡的大信息量和快捷的特點能夠將購買者的選擇過程便捷化、效率化，但是購買者對房地產的感性消費觀念是網絡無法取代的，所以在再短時間內改變消費者的傳統消費觀念決非易事。
四、也是最重要的一點，就是網絡的虛擬性決定它不可能取代實際的房產。作為消費者而言，他們在網上獲得的信息始終是一種宣傳信息，而這種宣傳信息與實際的情況間不可能是完全重合的，甚至是含有虛假、夸大宣傳內容的房地產廣告，在這樣的情況下，作為消費者，不可能僅僅以房產商的一面之詞來決定，所以消費者把網絡仍然是作為了解房地產信息的一種手段，而不可能是購買途徑。
目前的這一系列現狀決定在中國的網絡房地產不可能是像美國等發達國家一樣，以網絡房地產營銷作為網絡房地產的主體，實現網上支付潮流。筆者認為在中國，網絡房地產現階段的主要發展方向仍然應該是房地產信息的宣傳作為主體，打造中國網絡房地產信息源才是根本，網絡房地產應該是現實房地產的網上延伸，特別是網絡信息的延伸，而不可能從營銷上取代傳統房地產。

在目前，網絡房地產應該建設成為一個雙項互動式的信息輸送渠道：
一方面，網絡應該為消費者提供翔實的房地產信息資料，為消費者提供多維的選擇空間。同時，另一方面，網絡又要作為一個反饋信息的中介不斷的向銷售商反饋消費者的需求、愛好、消費承受能力等信息，以便銷售商進一步改進銷售和建設方式。
就目前看來，在建設網絡房地產信息渠道方面還存在著諸多不足之處：
一、如何在網上真實優美互動地展示房點產小區和樓盤一直阻礙房地產網絡營銷的一個大難題，不少房地產開發商為此傷透了腦筋。如何可以方便地展示小區相對于城市所在的位置、小區的周邊配套設施、小區周邊的生活文化氛圍、小區的整體布局、套房的整體外觀及套房的結構等等，讓用戶以第三人稱方式瀏覽，使信息的獲取變得簡單、直觀和便捷，從而方便地實現了整個小區的立體直觀的網絡展示是目前亟待解決的一個現實的網絡房產宣傳問題。
二、消費者與銷售者的互動性弱。從大多數的網絡房地產網站看來，主要的方式還是以查詢和主動宣傳為主，突出的是方便消費者進行信息的獲得，但相對薄弱的是對消費信息的反饋的注意。往往是當信息滿足不了消費者的時候，消費者沒有辦法獲得更多的信息，同時如果消費者對信息有其他的要求的話，無法從網上進行相應的詢問。所以往往消費者不能獲得其最滿意的信息同時銷售商也無法獲得消費者的最新動態。
現在要解決這個問題就必須從技術上解決消費互動的問題，如何讓消費者與銷售者能在網上面對面的進行一系列的問題的交流，互動問答，互相找到滿意的均衡點，是難題所在。
三、網絡房地產信息繁雜、混亂、充斥虛假信息，嚴重阻礙消費者的信息的獲取，使消費者無法對網絡房地產信息產生信賴。對著類信息必須進行嚴格的審查和管理，首先對網絡房地產商的合法性必須進行明確的審核，絕對不允許出現不合格和不具備銷售能力的銷售商出現；其次禁止在房地產廣告中出現各類亂評比和含有虛假、夸大的宣傳內容。
四、必須及時的對網絡信息進行更換。筆者在網上發現許多房地產網站對房產信息的刷新不夠及時，往往為消費者提供的是一些過時的信息，誤導消費者，反而為消費者造成諸多不便。

參考資料：
1、《中國房地產業，泡沫又起？》                          國研網
2、《商品房買賣中現有法律關系分析》       曹士兵　     《北京房地產》　
3、《Internet在房地產傳媒中的影響》                     《電子商務論壇》
4、《互聯網與房地產越走越近》          張佳、季進為      國研網
5、部分網絡房地產公司發布的會議資料：中程房網、搜房網、深圳金地等

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