反抵押貸款實施中的具體措施

關于反抵押貸款實施中的具體措施

內容摘要：本文在反抵押貸款這一養老保險的全新思路基礎上，結合當今國際流行的資產證券化的融資模式，論述了反抵押貸款資產證券化在我國的可行性，提出反抵押貸款實施過程中的具體措施。
　　關鍵詞：反抵押貸款 資產證券化 特殊信托機構
　　
　　據預測，到2030年，我國60歲以上的老齡人口將達3.09億人，占我國人口總數的21.4％，這就對增大養老保險基金提出了種種需求。但因我國養老保障體系的不夠健全，養老資金的積累是嚴重短缺。開拓新的養老保障手段成為必然。反抵押貸款作為最近興起的退休人員保障體系的有效補充，正越來越多地受到大家關注。其具體含義是借鑒家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據個人所擁有的住房所有權，在退休以后將其抵押給業務開辦機構并逐期取得貸款，用做晚年生活的養老費用，但其使用權在老人生命周期的后半段仍歸由老人享有。只有當老人去世后，才將該住房的產權及使用支配權完全轉移給特設機構，作為貸款本息的償還。當業務開辦機構通過反抵押貸款的形式從居民手中取得了大量的住宅，并為此而在后期的每月都需要持續穩定地向這些客戶發放貸款，這使業務開辦機構的資金來源遇到大的困難，也會使這些資金發生沉淀或凝固，直到數年或十數年后才可能將現在付出的現金予以收回，但目前定期的現金支付就很可能遇到大的支付危機。業務開辦機構如何解決這一資金籌措問題，以使業務開辦能夠順利推行呢？借助于資產證券化這一金融工具，將這筆資產通過證券化的形式予以解脫，就是融通資金的可行舉措。
　　
　　資產證券化融資理論概述
　　
　　資產證券化（ABS，是英文“Asset-backed Securities”的縮寫）是指以融通資金為目的，將缺乏流動性，但具有共同特征和穩定的未來現金收入流的信貸資產進行組合和信用增級（對該組合產生的現金流按照一定標準進行結構性重組），并依托該現金流發行可以在金融市場上出售和流通的證券的過程。
　　這種融資方式的基本過程是：項目資產的原始權益人將自身持有的某些流動性較差的資產加以分類并匯集成一系列資產組合，交給負有信托義務的專門機構(SPV, Special Purpose Vehicle)，這些機構再以這些資產組合的預期現金收入作為償債保證，利用一系列信用等級提高方式提高項目資產的資信等級，發行各類可以流通轉讓的證券，出售給投資者；取得發行收入后，再按資產買賣合同規定的購買價格把發行收入的大部分作為出售資產的交換支付給原始權益人，使原始權益人達到籌資的目的。　資產證券化參與反抵押貸款業務的基本原理
　　
　　反抵押貸款資產證券化可行性分析
　　選擇資產證券化作為我國當前反抵押貸款制度改革的過渡途徑，主要是基于反抵押貸款與資產證券化所具有的共同之處。首先，反抵押貸款所出售的標的——房屋是不動產，并且具有一定的同質性，符合資產證券化標的的要求；其次，反抵押貸款中出售的房屋由于都是個人所有，難以借此直接在證券市場進行融資，因此必須找一特殊機構進行資產的重新組合，這正是資產證券化的獨特優勢所在；第三，反抵押貸款在未來可以產生穩定的現金流，即合同到期住房產權完全移交后，SPV出售房產所得資金可以償付前期所發行的債券，未來穩定的現金流是進行資產證券化的必要條件之一，從而很好的保證了債券未來的本息償付；另一方面，房地產作為資產證券化標的也有利于提高發行債券的信用級別。反抵押貸款的這些特點決定了其具體操作比較容易借助資產證券化進行。
　　
　　反抵押貸款資產證券化具體措施
　　建立特殊信托機構SPV 在資產證券化實施初期應該建立一個獨立于政府機構的特殊信托機構（SPV）作為反抵押貸款實施的主體。實際運作時，符合一定條件的老人在其退休伊始即將自己所擁有的房屋所有權出讓給SPV，而房屋的使用權則在其余生內繼續保留居住，出售住房的款項也非一次性結清，而是根據平均壽命計算支付率，按月在其存活期間均勻獲得，作為養老金使用，從而達到養老保障目的。特殊信托機構向上游——房屋提供者進行操作以后，還應向下游資金提供者發行債券融資，這樣才能完成反抵押貸款資產證券化的全過程。
　　反抵押貸款資金的運用 當上下游的工作都已完成后，這個特殊的信托機構還擔負著一個重要的任務就是如何合理運用這筆資金。首先應將融資得到的資金分成兩部分，第一部分用于按月支付老人存活期間的生活費用，由于退休以后老人的壽命長短是不確定的，導致風險和收益的不對稱，具體操作應該結合人壽保險資金運用的特點進行。作為契約型的金融機構，養老基金與壽險公司有著相似的資產負債特點，因此可以考慮選擇人壽保險公司作為投資管理者。第二部分資金應在穩定前提下，實現收益最大化。由于目前我國資本市場法律規范還不完善，市場參與者的投資理念相對滯后，因此在進入資本市場的初期，比例應控制在一個較低水平，以降低風險；隨著技術和經驗的增多可以逐步提高投資比例。

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