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商品房遲延交付案件的探討
遲延交付商品房屬于遲延履行，房地產開發商應承擔違約責任�！督忉尅返谑邨l規定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。這是合同法規定的違約責任的具體化。合同法第一百一十三條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”該條采取的是可預見性與可得到利益應當賠償相結合的原則，審判實務中，該原則往往采取對比法確定可得利益損失數額，也就是通常所講的守約方在相同條件下所獲取利益來確定應當賠償的可得利益損失。由于商品房作為特殊的商品，有著地段、種類、時間的差別，因此，《解釋》對商品房租金的期間、地段、種類都進行了規范。同時，應注意賠償損失與約定違約金的關系。我們認為根據私法自治原則，如果雙方對違約金有約定，應優先適用約定違約金；只有在沒有約定的情況下，才適用《解釋》第十七條的規定。關于遲延交付商品房的違約金計算期限，我們認為原則上應以約定的交房日為違約金計算的起算點，以實際交付商品房為止算點。若是逾期到具備交房條件時才交房的，則違約金從約定交房之日至具備交房條件即實際交房之日止。
在調研中，遇到這樣的案例：買賣雙方約定，“若實際交房日期在合同規定的交房日期之后三個月以內不視為逾期交房，出賣人無須承擔違約責任；若實際交房日期超過合同規定交房日期三個月以上，無論期間有何種‘其他特殊原因’均視為逾期交房，出賣人應按購房合同規定承擔違約責任。”當事人的特殊約定并不違法，應予尊重。問題爭議的是，房地產開發商超過三個月交房，買方要求開發商承擔遲延交房的違約責任起算點是否包括這三個月呢？我們傾向認為不應當包括這三個月。約定交房日期的目的是保證開發商如期交房，如果遲于約定交房日期，就要承擔違約責任。買賣雙方約定了交房日期的同時又約定三個月內任何時候交房均不視為逾期交房的寬限期，這說明真正約束開發商的是約定交房日起三個月結束的次日，因此，雙方的交房日期起算點名義上為約定的交房日期，實際上應包括三個月即從雙方約定的實際交房之日至三個月結束的次日起。
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