現在位置：范文先生網>經濟論文>房地產論文>不是約束市場，而是約束行政――房地產業發展的法律思考

不是約束市場，而是約束行政――房地產業發展的法律思考

時間：2022-08-05 11:07:58 房地產論文我要投稿

相關推薦

不是約束市場，而是約束行政――關于房地產業發展的法律思考

　　規范房地產業發展，是一個籠統性的提法，容易為法律干預該行業的正當性制造麻煩――“政府干預市場不宜論”，可能成為房地產業投機分子對正當法律干預的抗御理由；同時，“政府干預市場適宜論”，也可能成為行政投機分子擴張權力的理由。規范房地產業，如果事實上形成房地產市場的自由放任或者構成經營自由的不當約束，都不是法律干預該領域的理想結果。

不是約束市場，而是約束行政――關于房地產業發展的法律思考

　　房地產業發展事關公民生存權，涉及到每一個城市家庭，用法律控制的方法，促進該行業合理發展，是一種社會需要。不完善的房地產法制，會損害社會公眾利益和政府形象。沒有合適法律規范的房地產業，容易走向過度投機，不斷遞升博取社會超額回報的愿望。房地產業自由放任發展的局面，在開發的土地資源的有限供給的局面下，必然形成價格攀比。顯而易見的是，自由放任的房地產商人，容易與土地資源供給方形成共同牟利的無形之網，并在社會中同盟化公眾媒體、廣告商和商業經濟學人。這種共同利益，導致行政管理方面，尤其是房地產行政管理機構，實現與投機商人之間利益共同――主要是在價格的方面，形成兩造之間的隱性默契，必然要為漲價歡呼和論證。這種局面不斷深化，導致市場暴利不斷出現，必將催生“地產大王”這類房地產緊俏社會的商業怪物。

　　作為一名法律研究者，不得不指出，有限供給土地者與商人的利益取向完全一致化，存在錯誤。說它錯誤，是因為供給土地者，忽略了自身“義務”――由于供給土地者的“義務”沒有法律化，在缺乏行政義務認知的時態中，也可以說供給土地者，還沒有“法定義務”。這就是說，應當為供給土地者立法，創設出法律義務，促進其履行“人人享有適當住房”的行政義務（轉引自新華網引述的聯合國《人居議程》）。

　　――政府須制定出“人人享有適當住房”的住房發展規劃，此種規劃需要聽取社會意見，形成社會對“適當住房”的必要認可。這就是說，住房發展規劃要成為一種城市房地產業發展的法律性指南，具有產業發展的約束性。這個規劃，不是現在的城市規劃，也不是經濟適用房這種社會窮人的住房規劃，而是對社會基本階層的住房的普遍安排。

　　――政府須為住房發展規劃，廉價提供土地，而不是通過商業拍賣促進住房發展規劃用地的地價上漲。由于城市土地國有，住房發展規劃具有全民利益的性質，因此，政府住房規劃用地，不應當具有營利性。

　　――政府須根據住房發展規劃，制定城市陳舊房屋拆遷計劃。城市房屋拆遷計劃，主要根據城市房屋狀況，在聽取社會意見的基礎上制定。

　　――在保障建筑商國際市場平均贏利水平的價格基礎上，擇優選擇政府規劃房產的建筑承包商，由進駐居民自行選擇物業服務商。

　　――按照政府住房發展規劃每年使用的土地面積的一定比例，提供“商業房地產”使用的土地。這種土地供給地帶，可以通過城市規劃制定階段確定，可考慮將較好的地皮，用以滿足商業房地產開發，通過拍賣，形成土地使用的自由價格，并且對竣工房產售價不行干預。通過拍賣地皮取得的政府收益，用于城市公共事業。

　　實現“人人享有適當住房”要求，事關政府對“人居”事業的認知水平。據作者所知，彈元之地的新加坡城，在城市土地十分緊張的情況下，基本實現了“居者有其屋”。新加坡的住房政策，形成安定社會，人民在平凡職業狀態下，亦可解脫居住費用負擔，保持良好心情。而香港這個因英國統治者為分攤管制成本，授權政府經營土地的城市，盛產“地產大王”然而并不能提供出居民“適當住房”。香港同胞為房屋高價所類，導致人民生活高度緊張，性趣全球排名倒數付班長，丟人現眼。毫無疑問，新加坡是中國城市房地產發展的榜樣，而香港的房地產經驗，是華人世界的人居悲劇。

　　因此，規范房地產業，就是規范政府行為，是安排政府履行制定住房發展規劃，約束政府對普通居民住房供地商業化――在城市土地國有的基本法律制度下，政府是否具有和實施明晰的城市住房發展計劃，是國有土地使用權能否回位實現公民權益的考驗。政府的發展住房義務的法律化，不是規范“房地產市場行為”，而是規范政府行為。從社會視角講，房地產發展中行政法律義務的明確化，是全面推進依法行政和實現執政的以人為本。

　　鮮江臨

【不是約束市場，而是約束行政――房地產業發展的法律思考】相關文章：