物業管理考察報告
應××國特許房屋經理學會的邀請，以中國物業管理協會常務副會長徐俊達為團長的物業管理考察團一行11人，于2004年11月23日—12月7日赴××國進行了考察和訪問，并與××國房屋特許經理學會進行了廣泛交流，收獲頗多，現將××國物業管理有關情況介紹如下。
一、××國住房建設和分配制度
在20世紀初，大約90的××國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，××國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經濟條件好的××國人直接從私人開發商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5左右。1980年以來到現在，××國各地區地方政府將150萬套房屋出售給了個人。目前為止，70的××國人擁有了自己的住房，其中在××格蘭這一比例達70，威爾士達到了73，蘇格蘭64，北愛爾蘭為75。一項調查表明，90的××國人希望擁有一套有產權的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區一套房屋，政府出售給個人時價格為169975××鎊，而購買者再次出售時價格可達207246××鎊，差價達4萬××鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了××國模式。
由于××國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯體別墅，經濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了××國物業管理的類型。
二、××國物業管理類型
××國房屋的類型決定了物業管理的類型。一般來講，非住宅即商業樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設備設施管理，包括設備的日常運行，維修和改造等。物業管理服務內容和標準通過物業管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。
而住宅的物業管理和我們有很大不同，比我們的物業管理要簡單，因為大部分人住在獨立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設施均由政府部門維護管理，業主需每年交納物業稅（council
tax）,一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業稅大約1600××鎊，相當于一般職工工資（年工資36000××鎊）的4.4，是完全可以承受的。業主房屋本身的維修管理，則由業主自行選擇物業管理公司來負責。當然，業主也可以自己做一些零維修的活兒，因為在××國，水、電零維修的人工費是非常貴，基本上是每半小時50××鎊，這和我們水、電工非常廉價相反。
由于房屋互不相連，維修及管理服務都非常簡單，社區關系也非常簡單，很少會產生鄰里糾紛和共同事務的處理。
除了獨立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區規模都比較小，不象我們大規模的社區，一般都是一棟樓為一個物業管理區域。這樣的樓房一般是由私人開發商建設的，物業管理也分為前期物業管理和正常期物業管理。前期物業管理也是由開發商選定一家物業管理公司，原創：http://www.ycxgx.cn開發商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業公司的名稱，物業服務的內容、標準和服務收費，包括建設單位、物業管理企業和業主三方各自的權利義務關系，購房人要對此予以認可。業主入住以后，可以成立業主委員會，業主委員會對開發商選擇的物業管理企業不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業公司。
住宅區的物業收費一般也采用包干制，每年是一個固定的數目，包括清潔、保安、房屋維修等服務成本以及物業公司的酬金。當然，帳目是需要向業主公開的，物業公司的帳目，業主可隨時隨地到稅務部門去查詢。對于小規模的樓宇，業主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經理，負責管理房屋事務，這樣對業主來講會節約一些費用。
關于業主的決策機制問題，也是通過召開業主大會來決定重大事務。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業主共同協商決定。若全體業主達不成一致意見，則任何一個業主都可以向政府主管部門（類似我們的房產管理局）申請政府裁決，政府主管部門申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責令全體業主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業單位維修，維修費用由全體業主分攤，并在維修費用的基礎上加收30，作為政府的收入，此舉在于督促業主自行達成一致意見。
三、××國特許房屋經理學會
在××國，政府對從事物業管理的企業和個人沒有特別的限制。但有一個半官方的非贏利性組織，即××國特許房屋經理學會（chartered
itituteof
housing，簡稱“cih”），在物業管理行業非
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