網格化管理（物業管理方面）難點問題的政策建議
在華陽地區網格化管理試點中，我局華陽房地辦事處參與了網格化物業管理方面的工作，通過實踐，最突出的問題是擅自“居改非”、違法搭建、違法裝飾裝修房屋。對此市民意見大，而問題長期得不到有效解決，久久困擾著物業管理企業和行政管理部門，阻礙了本市物業管理水平的進一步提高。為促進這些問題的有效解決，在此提出以下政策建議，供立法部門參考。
一、主要問題簡述
1、違章搭建的處理小區業主私自在天井和其他公用部位違章搭建一時難以處理，根據現行法規的處罰程序太長，強制執行手續繁雜，效果不佳。物業管理單位往往不能第一時間內不能掌握第一手資料。
2、高層住宅居改非問題一些公司未經任何部門批準，在高層住宅內開辦公司營業的居改非行為，給廣大業主利益帶來侵害。例如進行“居改非”的業主和其他業主一樣的標準支付維修基金和電梯費、水泵費，引起了業主之間的矛盾；公司客戶過于頻繁進出住宅樓給其他業主帶來不安全隱患等。同時由于工商部門已對部分住宅內的公司頒發了工商營業執照，物業管理單位只能勸阻而無權采取強制措施，給物業管理單位管理工作帶來了難度。
二、關于改變住宅用途立法建議這幾年，本市“居改非”的問題比較嚴重。許多市民對“居改非”辦企業（餐飲、倉庫）、辦公司（貿易、中介）等引起的人員進出增多、貨物上下搬運、電梯等公共設施使用頻繁和人聲嘈雜、環境惡化等情形有很大意見，要求政府主管部門采取有效措施予以解決。但也有不少市民包括一些政府部門對“居改非”從事新型的經營業態（例如軟件、翻譯）和家庭小作坊類型持容許態度，認為此類“居改非”并不影響或者很少影響相鄰業主、使用人，而且這是擴大就業的一條途徑。針對現狀，我們認為解決“居改非”問題，不宜一刀切，而是既要嚴格禁止，又要正確引導。在現階段，既要運用政府的行政手段，也要發揮業主大會的自主管理作用。并逐步淡化政府對“居改非”的管理職能，逐步增強并發揮民事主體解決物業使用糾紛的作用。為此，可以提出以下管理措施：
（一）嚴格限定不得改變住宅用途的范圍：一是封閉住宅區內的住宅；二是法律、法規、規章規定的其他不得改變使用性質的住宅。
（二）規定允許改變住宅用途的條件：符合城市規劃、文物和優秀歷史建筑保護、房屋安全使用、環境保護、治安管理等規定以及正確處理相鄰關系。
（三）規劃確定改變住宅用途的區域：允許改變住宅用途的區域由區（縣）規劃管理部門提出，經組織聽證后報區（縣）人民政府審查，經市規劃管理部門批準后，將允許改變住宅用途的區域范圍、經營業態、房屋安全使用、環境保護、治安管理等要求向社會公布。
（四）在允許改變住宅用途的區域范圍內，具體房屋單元的業主需要“居改非”的，持“居改非”申請書、業主委員會開具的證明，向區（縣）房地產管理部門備案，區（縣）房地產管理部門出具備案證明，當事人憑備案證明向工商管理部門申領營業執照。
（五）依法“居改非”從事經營活動的業主、使用人按照該物業的物業服務費標準的十倍支付物業服務費。業主大會另有約定的，從其約定。該項費用扣除物業服務成本后，主要用于補充房屋的專項維修資金。
（六）在禁止改變住宅用途的區域范圍內，工商管理部門不得將住宅視為經營場所頒發營業執照。
（七）物業管理企業切實履行物業管理職責，應當經常巡查物業管理區域內的房屋使用情況，發現擅自“居改非”的，應當采取相應措施予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在規定期限內（例如兩天）報告區（縣）房地產管理部門和業主委員會。物業管理企業不報告或者報告不及時的，區（縣）房地產管理部門依據《規定》予以行政處罰。
（八）擅自改變住宅用途從事經營活動的，由區（縣）房地產管理部門責令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款;拒不改正的，區（縣）房地產管理部門申請人民法院強制執行。
（九）擅自改變住宅用途從事經營活動影響相鄰關系的，相關業主、使用人可以依法提起民事訴訟。（十）本《規定》實施前的擅自“居改非”，應本著事實求是、適當從寬的原則處理。一是經業主大會討
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