物業管理企業財務實行內部二級核算的探討 論文
[論文摘要]隨著時代跨入21世紀，物業管理作為專業化的管理，其內容將不斷更新，延伸與擴大。物業企業財務管理應更加精細化，才能適應形勢發展的需要，近幾年，隨著房地產開發量的不斷擴大，使許多獨立核算物業公司都管理著許多相對獨立的物業小區，在日常管理上，這些小區均要求對人員、物資、財務的相對獨立管理，既一級管理下的二級管理，因此為維護物業產權人的利益，每個小區各自成立了產委人委員會。因此，為充分發揮會計核算作用，提高核算質量，正確的記錄和反映資金流動和經營成果，更好地為公司的經營發展和產權人服務，進行會計核算體制改革，實行內部二級核算財務管理成為必要，一年來的實際，進行了一些探討，現加以總結和同行們商榷。
[關鍵詞]：物業管理財務內部二級核算
[論文] 物業管理是指由專門的機構和人員，受物業所有人的委托，按照國家法律規定，依照合同和契約，對已竣工投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地，以經濟手段進行管理，并且向住戶使用人提供多方面的綜合性服務，滿足人們日益增長的居住、消費需求，以使物業能保值、增值。物業管理企業財務是指物業管理企業為了達到其經營目標所進行的籌集資金、運用資金和收益分配活動。
隨著時代跨入21世紀，物業管理作為專業化的管理，其內容將不斷更新、延伸與擴大。物業企業財務管理作為企業管理的一個重要組成部分，應更加精細化，不斷完善管理體制，向管理要效益，才能適應形勢發展的需要。近幾年，隨著房地產開發量的不斷擴大，使許多獨立核算物業公司都管理著許多相對獨立的物業小區。在日常管理上，這些小區均要求對人員、物資、財務的相對獨立管理，即一級管理下的二級管理。同時為維護物業產權人的利益，每個小區的各自承成立了產權人委員會，要求對小區的財務狀況和維修基金利息的使用情況進行監督。因此，為充分發揮會計核算作用，提高核算質量，正確的記錄和反映資金流動狀況和經營成果，更好地為公司的經營發展和產權人服務，進行會計核算體制改革，實行內部二級核算財務管理成為必要。
內部二級核算如何進行，一年來我們結合實際，進行了一些探討性的實踐，現加以總結和同行們商榷。
首先，需建立內部二級核算的財務組織結構。
其次，要確定內部二級會計核算的內容、賬簿設置、會計核算形式并根據實際進行科目設置
會計核算的內容包括物業管理中心的資產、負債、收入、支出、盈虧的核算及編制會計報表；產權人維修基金及其利息的收、支核算等。賬簿設置應有總賬、明細分類賬、現金日記賬。 會計核算形式是采用“科目匯總表”的形式，即明細分類賬及現金日記賬根據記賬憑證登記，總賬根據“科目匯總表”登記，總賬與明細分類賬是核對關系，數字一致。
根據物業管理企業應執行的會計制度財政部財會字(1993)第02號頒發的《房地產開發企業會計制度》及財政部財會字(1999)第44號頒發的《物業管理企業會計核算補充規定(試行)》的原則精神，結合實行內部二級核算的實際情況，對部分會計科目和明細科目及核算內容應做如下補充規定，見下表：
二級核算單位會計科目的補充規定及核算內容
編號
科目名稱
核算內容
117
內部往來
核算小區同財務部之間由于經濟業務關系所發生的各種應收、應付、暫收、暫付往來款項。
204
預收賬款
按合同或規定向有關單位和個人預收的款項（包括對物業產權人、使用人提前交納的收費項目）。
205
代收款項
核算因代收、代交有關費用應付給有關部門的款項。如房屋維護管理費（房租）、電費、水費、采暖費、監控門等。
209
其他應付款
核算除“應付賬款”、“預收賬款”和“代收款項”以為的應付、暫收其他單位或個人的款項，入裝修保證金等。
281
代管基金
核算接受物業產權人管理委員會委托管理的房屋公用部位、公用設備和公共設施的維修基金和利息。
501
經營收入
核算在物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等勞務所取得的各項收入，也是主營業務收入。包括：
1.物業管理收入。明細科目設：公共性服務收入、代辦性服務收入、特約服務收入、乘梯費收入。
2.物業修理收入。明細科目設：自用部位維修收入、公用部位維修收入。
3.物業經營收入。明細科目按經營項目設置。
502
經營成本
核算物業管理、物業經營、物業修理等應結轉的經營成本。包括：
1.物業管理成本。按用途分項核算為清潔衛生費、安全保衛費、綠化養護費、公共設施維護費、二次供水維護費、電梯維護費、社區文化活動費、其他。
2.物業修理成本。包括維修人員的工資、附加費、材料費及由“物業工程”科目轉入的工程成本。
3.物業經營成本。包括經營人員的工資、附加費、物料消耗及所用建筑物設施的修理費
4.間接費用。本科目可按費用性質設置明細科目，如工資、職工福利費、辦公費、工會經費、教育經費、勞動保險費、失業保險費、住房公積金、郵電通訊費、業務招待費、差旅費、勞動保護費、車輛運輸費、折舊費、低值易耗品攤銷、修理費、遞延資產攤銷、保險費、廣告宣傳費、取暖費、水電費、咨詢審計費、印刷費、其他等。
511
其他業務收入
核算除主營業務以外的其他業務活動所取得的收入。按其他業務經營項目設明細科目。
512
其他業務支出
核算除主營業務以外的其他業務活動所發生的各項支出。與“其他業務收入”的明細科目相對應。
再次，要明確內部二級會計核算的制約關系及財務監督
第一，財務部同各小區之間的經濟關系，都要通過“內部往來”科目核算，以此將公司的經濟活動組成統一的整體。
第二，“內部往來”科目的記賬憑證必須是兩聯復寫式（或復印件）。第二聯為正聯，是制證單位的記賬憑證； 第一聯是副聯，加蓋 內部記賬通知 章后為對方填制記賬憑證的附件。
第三，“內部往來”科目的記賬憑證，應及時填制并通知對方，以保證記賬及時、數字一致。
第四，月末財務部匯總“資產負債表”時，如發現“內部往來”余額不一致時，應通知有關的小區及時查對。
第五，會計報表的匯總。月末財務部應將公司的會計報表同小區的會計報表數字相加，編出公司的全額報表。對“資產負債表”中的“內部往來”科目的借方余額同貸方余額應互相抵消。相抵后無余額。如有未達賬項，其差額匯入“其他應收款”余額中。
第六，公司為二級核算單位辦理經濟業務的會計原始憑證(發票、收據等)由該單位保管，附于記賬憑證上。如一張原始憑證涉及多個二級核算單位（如公司統一辦理交付勞動保險基金、電話費等）時，則由財務部保存。但需給二級核算單位復印件。
第七，二級核算單位的一切收入，均應上交財務部,不得坐支。
第八，二級核算單位的庫存現金定額由財務部核定，請領現金時，應填制“現金調撥申請單”，辦理撥款手續。
第九，月終二級核算單位應將應交稅金、其他應交款及本月利潤（虧損）轉公司財務。
關于財務監督方面，二級核算小區每月向公司報送除《房地產開發企業會計制度》中規定的會計報表外，還要報送內部報表。包括“經營收支情況表”和“間接費用表”（見附表一、附表二）。
公司財務審計部應于次月對其開支、財務管理、會計核算等進行審計、檢查，對審計結果向總經理報告。
內部二級核算會計分錄實例：
1、二級核算小區領取現金
①財務部填制付款憑證：
借：內部往來—××小區
貸：現金
②小區填制收款憑證：
借：現金
貸：內部往來—物業公司
2、小區支付現金
借：經營成本—安全保衛費
其他應付款—裝修保證金
貸：現金
3、取得收入：
①財務部填制收款憑證
借：銀行存款
貸：內部往來—××小區
②小區填制轉賬憑證
借：內部往來—物業公司
貸：經營收入—物業管理收入—代辦性服務收入
預收賬款—公共性服務收入
其他應付款—裝修保證金
代收款項—房屋養護費
4、物業公司各部門直接為小區購置或支付的款項
①財務部憑發票復印件填制付款憑證
借：內部往來—××小區
貸：銀行存款
現金
②小區根據付款憑證付聯及發票填制轉賬憑證
借：經營成本
貸：內部往來—公司
5、支付工資
①財務部填制付款憑證
借：內部往來—××小區
貸：現金
②小區填制收款憑證
借：現金
貸：內部往來—公司
③小區根據工資匯總表填制付款憑證
借：應付工資
貸：現金
6、計稅
①小區根據當月收入計提稅金，填制轉賬憑證
借：經營稅金及附加
貸：應交稅金
其他應交款
②月終稅金轉總公司，填制轉賬憑證
借：應交稅金
其他應交款
貸：內部往來—公司
③財務部根據小區的“轉賬憑證”付聯，填制轉賬憑證
借：內部往來—××小區
貸：應交稅金
其他應交款
7、利潤結算
①月終小區將“經營收入”、“其他業務收入”、“營業外收入”、“經營成本”、“其他業務支出”、“營業外支出”、“經營稅金及附加”等科目余額轉入“本年利潤”科目后，將本月利潤轉物業公司，填制轉賬憑證。
借：本年利潤
貸：內部往來—公司
如為虧損
借：內部往來—公司
貸：本年利潤
②財務部根據轉賬憑證付聯填制轉賬憑證
借：內部往來--××小區
貸：本年利潤
如為虧損
借：本年利潤
貸：內部往來--××小區
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