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房地產(chǎn)法律事務(wù)中的律師工作
房地產(chǎn)法律事務(wù)的范圍非常廣泛，主要的包括在房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過程中所產(chǎn)生的各種法律事務(wù)。律師服務(wù)的形式多種多樣，可以進(jìn)行法律咨詢、起草與審查重要合同、參加重要的商務(wù)談判、對(duì)委托人就重大的經(jīng)營(yíng)決策問題提出法律意見、出具法律意見書、進(jìn)行資信調(diào)查、提供律師見證、代理知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律事務(wù)與保護(hù)以及調(diào)解、仲裁與訴訟的代理等。所依據(jù)的法律主要有《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》、《中華人民共和國(guó)仲裁法》以及與此相關(guān)的法律法規(guī)、司法解釋等。由于房地產(chǎn)法律事務(wù)所涉及的標(biāo)的數(shù)額巨大，關(guān)系到當(dāng)事人重大的權(quán)益，而且與較多的法律關(guān)系相關(guān)聯(lián)，因此對(duì)律師的素質(zhì)要求較高。通常情況下，人們進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、銷售、購買、租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓、稅務(wù)、行政復(fù)議以及管理等法律行為只有聘請(qǐng)律師提供幫助才能減少不必要的損失，否則很難甚至不可能取得良好的效果。以下，僅簡(jiǎn)單地介紹一下眾多而復(fù)雜的房地產(chǎn)法律事務(wù)中幾種重要的律師業(yè)務(wù)，以便使大家對(duì)房地產(chǎn)法律事務(wù)有個(gè)大概的了解，預(yù)防和減少有關(guān)訴訟。
第一， 律師在國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律事務(wù)中的主要工作。律師既可代理轉(zhuǎn)讓方，也可代理受讓方。主要的業(yè)務(wù)有一，審查轉(zhuǎn)讓方的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，明確該土地使用權(quán)的使用條件和期限；二，了解受讓方受讓的目的，明確其受讓后做何用途，是否符合規(guī)劃目標(biāo)；三，調(diào)查該土地使用權(quán)的現(xiàn)狀，委托評(píng)估土地使用權(quán)的價(jià)格。如了解轉(zhuǎn)讓方是否交清土地出讓金，是否取得土地使用權(quán)證書，委托評(píng)估師進(jìn)行作價(jià)；四，參加土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓談判，起草轉(zhuǎn)讓合同。在起草轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，主要的應(yīng)注意明確轉(zhuǎn)讓土地的位置、面積、土地使用權(quán)證書、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、剩余使用年限、轉(zhuǎn)移登記等條款；五，接受有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的資料，到縣級(jí)以上政府土地管理部門辦理轉(zhuǎn)讓登記、領(lǐng)取土地使用權(quán)證書等。
第二， 律師在房地產(chǎn)銷售法律事務(wù)中的工作。此項(xiàng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)的預(yù)售和銷售兩個(gè)方面。律師的參與，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，幫助開發(fā)商順利經(jīng)營(yíng)、保障其信譽(yù)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，都將起到不可或缺的重要作用。主要的工作有一，審查待售商品房項(xiàng)目是否具備法定條件，協(xié)助開發(fā)商申辦商品房銷售許可證。如預(yù)售商品房的條件：一是已交付全部土地使用權(quán)出讓金；二是已取得土地使用權(quán)證書；三是有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；四是投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到了工程建設(shè)總投資的25％。申辦《商品房預(yù)售許可證》需準(zhǔn)備的文件：一是開發(fā)商《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；二是建設(shè)項(xiàng)目的投資、規(guī)劃、用地、施工等批準(zhǔn)文件；三是已投入工程總投資25％以上資金的證明文件等。二，起草商品房銷售合同，代理談判簽約，見證簽約行為并將所簽合同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門登記備案。三，辦理房地產(chǎn)權(quán)登記。買賣雙方進(jìn)行房地產(chǎn)過戶交易所需要的文件資料主要有，企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或個(gè)人身份證，房地產(chǎn)權(quán)屬證（如土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書），納稅憑證，買賣合同等。
第三， 房地產(chǎn)抵押法律事務(wù)中的律師工作。房地產(chǎn)抵押是抵押人以自身合法所有的房屋或土地使用權(quán)在不轉(zhuǎn)移占有的條件下向抵押權(quán)人提供履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押物實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的一種物權(quán)擔(dān)保方式。在辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)，律師的主要工作有一，審查主合同。主合同就是作為從合同的房地產(chǎn)抵押合同所擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)合同如貸款合同。二，檢查所抵押的房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。如房地產(chǎn)所處的位置，房地產(chǎn)權(quán)屬證書的有無及其合法性，是否在該房地產(chǎn)上已設(shè)其他權(quán)利，是否存在爭(zhēng)議或被司法機(jī)關(guān)查封等。三，參加當(dāng)事人的談判并起草房地產(chǎn)抵押合同。四，辦理抵押登記。這是抵押合同生效的必要條件。需要提供的資料主要有：當(dāng)事人的資格證明，申請(qǐng)書，抵押合同，土地使用證或房屋所有權(quán)證，評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的資料等。五，抵押權(quán)的行使和削滅。當(dāng)?shù)盅喝说狡诓宦男兄鱾鶆?wù)或死亡又無承擔(dān)義務(wù)的人等情況出現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人可以通過拍賣、折價(jià)、變賣等方式行使抵押權(quán)以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。抵押權(quán)因主合同或抵押合同期滿而抵押權(quán)人不主張權(quán)利等原因而消滅。
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