商品房預售合同登記備案制度的思考

關于商品房預售合同登記備案制度的思考

　　1995年1月1日施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規定了商品房預售的條件和監督管理措施。但在實踐中，不但商品房預售合同的當事人及有關房地產管理部門對該法條的理解或執行情況不同，就連一些審理此類糾紛案件的法官也認識各異。尤其是對該條第二款即“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”的規定，在執行中更是大相徑庭。本文僅就此談些個人淺見，以做引玉之磚。

　　引起筆者思考的是這樣一個案例：原告某公司作為預購人與被告某房地產開發公司，于1999年簽訂一份《房屋預售合同》，并到該市的房地產交易管理所辦理了預售登記。后因該項工程長期停建，由該市政府有關部門按停緩建工程代為處置并拍賣給第三人。第三人投資續建竣工，但該市房產管理部門以原有預售登記為由拒辦房產登記。原告起訴被告要求交付房屋，認為該預售合同已辦理了預售登記，具有對抗第三人的法律效力。第三人抗辯認為，該項登記違反法律規定，不能對抗政府的處置拍賣行為，并以政府房產管理部門違法不作為為由，提起行政訴訟。兩案的爭議焦點集中在《房屋預售合同》的預售登記是否具有法律效力上?政府代為處置行為效力暫不論?。

　　筆者認為，不論是民事行為還是行政行為，其行為效力都要依法認定。尤其是在事實清楚的情況下，正確理解和解釋法律就成為正確適用法律的關鍵。

　　首先，國家立法規范商品房預售行為的本意，在于在建商品房的預售不同于商品房現房銷售。無疑，這種售房方式對于搞活經營、廣籌資金，活躍房地產市場，促進商品房消費和促進房地產業健康發展等具有積極的意義。但是，如果管理不善，極易導致“炒地皮”、“炒樓花”等投機行為發生，導致蓄意詐財或中途倒閉、偷工減料、延遲交房等損害消費者合法權益現象的發生。因此，法律對預售商品房應當具備的條件和監督管理措施都作了明確規定，以維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益。《城市房地產管理法》第四十四條第一款規定了商品房預售的法定條件，第二款和第三款規定的是對預售合同的監督管理措施，共同構成了商品房預售行為的依法登記和依法監管制度。

　　其次，國家對商品房預售行為實行依法登記和監管制度，主要體現在該法第四十四條第一款第?四?項“向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”，和第二款“將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。辦理預售登記是法定條件，申報登記備案是監管措施要求，都是依法登記制度的規定，均不得違反。

　　第三，該項依法登記制度，實行的是部門法定原則、職權法定原則和登記程序法定原則。非法定部門不得受理登記，無法律授權不得辦理登記，非依法定程序登記無效。縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門，通過對商品房預售許可證的發放管理和對預售合同的登記備案管理，達到監督檢查、宏觀調控的目的，有利于這兩個法定管理部門對不符合條件的預售行為予以糾正和查處，有利于掌握預售情況和商品房建成后產權轉移登記發證工作，以切實保障房地產權利人的合法權益。

　　第四，《城市房地產管理法》第四十四條第二款對受理預售合同申報登記備案的法定部門，明確規定為房產管理部門和土地管理部門，并且必須是縣級以上人民政府的這兩個部門。除此之外的其他部門無權受理申報和登記備案。

　　第五，地方各級房地產交易管理所不是法律授權的受理預售合同申報登記備案的法定部門。其辦理預售合同登記備案是違反法律規定的，當然不具有合法登記備案所預期的法律效力。除非其具備《城市房地產管理法》第六條第二款規定的授權，即“縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。”任何違反該規定的私下授權都是無效的。

　　第六，盡管一些地方的房地產交易管理所也接受并辦理預售合同的登記，但并不是法律規定的申報登記備案。尤其是在《城市房地產管理法》于1995年1月1日實施后，凡在中華人民共和國城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，都應當遵守該法，依法辦事。

　　第七，商品房預售合同的登記備案制度與商品房買賣合同的過戶登記制度不同。后者是合同產生法律效力的手續制度，即合同生效的特別要件，而前者則是合同成立后生效前，產生對抗第三人效力的手續制度，并不決定合同本身效力。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定：當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

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