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論容積率與房屋征收補償認定
論容積率與房屋征收補償認定
王衛洲
容積率指單位面積的土地上的建筑容量，即建筑物面積與用地面積的比率：如100㎡土地上建設60㎡房屋，其容積率為建筑面積：60/用地面積100=0.6 。
對于普通公民來講，容積率是一個反映房屋舒適程度概念，容積率越低的建筑物，其居住的舒適程度則越高；對于開發商來講，容積率是代表了土地利用率和商業價值，土地出讓金的價格，容積率越高的土地則土地出讓金越高，單位面積土地上可建設的樓盤越多，獲取的商業利益就越高；對于政府來講容積率屬于城鄉建設的規劃管理控制，單位面積的建設規模必須符合規劃審批中容積率規定。
國有土地上房屋征收中，被征收人可能平時不太注重“容積率”這個問題，但是“容積率”往往會關系到征收補償金額，對被征收人有著直接的影響。
例如：某縣實施舊城改造，決定征收A片區全部房屋，縣政府制訂了《房屋征收補償安置方案》，方案對于房屋合法建筑面積認定做出規定：1、對于具有產權證書中記載的房屋面積認定為合法建筑，可按照市場評估價值補償或按照1；1.2比例置換安置房；2、對于產權證書沒有登記的部分或不具備產權證書的房屋，按照1.2容積率為標準進行認定，容積率為1.2以下建筑物認定為合法建筑予以補償；對于容積率超過1.2部分的建筑物，認定為違章建筑不予補償。在這種情況下如：張先生100㎡土地使用權上建設房屋200㎡樓房，則超出容積率1.2的部分：80㎡房屋沒有補償，這80㎡房屋是否應當補償，極有可能引發張先生與政府征收部門的爭議。
站在公平合理角度上，張先生這40㎡房屋是否應當給予補償呢？方案中這條規定是否合理呢？其實這一爭議的焦點是容積率標準如何確定的問題。
嚴格按照法律規定，判斷建筑物是否合法，原本是按照是否具備產權證書及規劃手續等為依據的，但是由于以往行政機關不夠重視、群眾法律意識淡薄的原因，很大一部分公民房屋規劃手續、產權證書不全，甚至沒有任何審批手續，特別是舊城區、城中村、棚戶區中涉及的房屋征收，這種問題尤為凸出，房屋拆遷中由此引發的社會矛盾也很嚴重，一定程度上影響了社會穩定，造成了部分被征收人信訪、訴訟、甚至采取不合理方式維權。
為維護群眾合法權益，國務院在2003年出臺《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》通知規定：“對拆遷范圍內由于歷史原因造成的手續不全房屋，應依據現行有關法律法規補辦手續。對政策不明確但確屬合理要求的，要抓緊制訂相應的政策，限期處理解決”
《國有土地上房屋征收與補償條例》亦規定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
可見對于未經登記的建筑物并非直接按照違章建筑處理，而是根據是否符合規劃等客觀因素進行認定，法律保護被征收人合理利益，但也存在部分人私搭亂建，其房屋面積過大，這又如何處理？故如果符合規劃要求、符合其他法定條件則即使不具備相關手續認定為合法，反之認定為違法，其中很多地方便以容積率作為判斷標準。
由于涉及的專業知識具有一定的深度，長期以來房屋征收中“容積率”采取何種標準，一直困擾著被征收人，甚至很多地方的征收實施部門也不能作出合理的解釋，加劇了房屋征收中存在的社會矛盾。
筆者以為，房屋征收中容積率控制指標確定應當按照《城鄉規劃法》要求各地方制定的控制性詳細規劃為準，即超越控制性詳細規劃確定的容積率范圍的房屋，視為超越容積率控制指標，同時《城鄉規劃法》規定“任何單位和個人都應當遵守經依法批準并公布的城鄉規劃，服從規劃管理，并有權就涉及其利害關系的建設活動是否符合規劃的要求向城鄉規劃主管部門查詢�！�
筆者認為：以此為據，首先：控制性詳細規劃中具有明確的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等用地指標，這為認定提供了合理的標準，提供了法律依據；(www.ycxgx.cn)其次，被征收人可以依據《城鄉規劃法》到城鄉規劃部門進行查詢自己的建筑物是否符合規劃控制要求，這樣增加了房屋征收有關補償認定的透明性、公開性，有利于減小被征收人與征收部門的爭議；其三、在《城鄉規劃法》出臺之前1990年出臺的《城市規劃法》甚至更早的1984年出臺的《城市規劃條例》均具有相似規定，有利于對歷史原因的形成的未經登記建筑物界定。
2012年2月17日住建部出臺《建設用地容積率管理辦法》，辦法第五條規定“任何單位和個人都應當遵守經依法批準的控制性詳細規劃確定的容積率指標，不得隨意調整。確需調整的，應當按本辦法的規定進行，不得以政府會議紀要等形式代替規定程序調整容積率。”進一步明確規定了單位和個人遵守控制性詳細規劃確定的容積率指標的義務。
此外，容積率如何計算問題也是征收部門以及被征收人容易疏忽的問題，絕大多數地方計算宗地容積率是按照建筑面積/用地面積，實際上這種方式并不一定準確，2005年住建部批準了《建筑工程建筑面積計算規范》，目前根據住建部的要求各省市基本上都制定制定了《容積率指標計算規則》，根據規范和規則，建筑物的高度不同、層數不同，建筑面積的折算、容積率攤派均有不同要求，在實施征收補償時應當依據規范和規則進行計算，以保障征收補償公平公正。
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