樓盤裝“殼”的法律問題

樓盤裝“殼”的法律問題

　　樓盤裝“殼”的法律問題
　　
　　浦增平
　　
　　筆者近期參與二宗用樓盤裝“殼”的上市公司收購兼并案，因尚未完成披露義務，暫不公開公司名稱。但實施上述收購過程中涉及的法律問題，有必要進行探討。
　　
　　Ａ公司出價人民幣約1.4億元，通過國家股轉讓的方式成為Ｂ上市公司的大股東，并完成事實上的控股行為。由于Ａ公司系房地產開發公司，有大批在建和竣工的樓盤，希望擴大融資途徑籌資，并計劃收購上市公司后將上述樓盤注入該公司。Ｂ上市公司的經營者則希望通過股權轉讓，承接Ａ公司在建的大量工程，并盤活資產。二者協議轉讓對雙方均有利，并可使該公司利潤大增，并保持持續發展。為此吸引不少證券商投資銀行部的人士積極參與，并解決相當融資額度。另一宗Ｃ是上市公司，Ｃ公司在經營上連續二年虧損不能取得配股權利，希望資產重組，并調整結構，出價人民幣二億元欲收購Ｄ公司，Ｄ公司是房地產公司，在建項目因資金短缺而無法竣工，但在建項目許估價為四億元人民幣。Ｃ公司打算向銀行貸款，并用Ｄ公司的房產項目抵押，同時將收購的樓盤裝進“殼子”，并將公司不良資產剝離，調整產業結構。當然，收購款并非一次支付。
　　
　　上述二宗樓盤裝“殼”收購案中，在融資問題上就遇到不同的法律問題。前一宗收購案對雙方公司都是一次發展機會，并且完成收購后使公司每股稅后利潤快速提高，對配股方案實踐十分有利，投資銀行十分樂意承接這種配股，并希望在財務顧問上長期合作。所以積極幫助融資。其次轉讓后的股權可以質押，融資也有保障，法律障礙容易解決。后一宗收購由于需要Ｄ公司先用樓盤抵押設定擔保，Ｃ公司才能從銀行貸到資金，再由Ｃ公司向Ｄ公司支付收購款項，所以在法律上障礙很大。為此，(www.ycxgx.cn)筆者提出由Ｃ公司大股東由其股權反擔保質押，一旦發生違約，Ｃ公司可以通過合法途徑成為Ｃ公司大股東，將自己風險轉為機會，但在操作上法律難度很大，涉及股權登記質押，委托手續等等。
　　
　　其次，雖然樓盤以資產或在建項目裝“殼”，在資產評估上膨脹性較大，但在產權確認和債權債務清理上法律問題較多。有些樓盤已經作過抵押，或作過其他方式擔保，債務和可能承擔的法律責任較大。因前幾年國內房地產市場抵押擔保不盡完善，有些抵押擔保在產證資料上不能反映。即使目前小額貸款的擔保在產證上也不反映。同樣，不少在建項目因地價未能付清，或轉讓費用
　　
　　未能補足等等，土地產證所有人不明確或有異議等等。這些樓盤在完成收購以后要裝“殼”，法律障礙很大，說不好就背上一大包袱，或審批部門不予批準。
　　
　　再次，樓盤裝“殼”在評估上有較大水份，不少開發商將房價定得很高，經過房地產市場低迷以后，市場價格遠不能收受，這批被套樓盤資金成本將隨著樓盤難以售出增加。同樣，在建工程在分段結算上余地很大，可以將利潤高的部分先結算做進上市公司財務報表，也可反之而行。這樣，用樓盤裝“殼”也將會帶來較多的法律問題，如上市公司報表不實，誤導市場，并可能引起公司股票大幅波動等等。
　　
　　由此可見，近期收購兼并浪潮中，用樓盤裝“殼”涉及的法律問題較多，不僅對商務行為的當事人，對上市公司的資產重組，對證券市場的股民，均產生一定影響，同時對承辦律師來說，機會與挑戰并存。

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