二手房買賣中的法律風險及其防范措施

二手房買賣中的法律風險及其防范措施

　　二手房買賣中的法律風險及其防范措施
　　
　　黨世強
　　
　　“二手房”通常是指再次買賣交易的住房，個人購買單位自建住房，經濟適用房及竣工的商品房，辦理完畢產權證后再次交易上市買賣，這些住房都被稱為“二手房”。當前房地產市場上二手房買賣數量很大，買到稱心如意的二手房、順利過戶入住是每一個購房人的愿望。二手房買賣除關注價格外，特別應防范其中的法律風險，將買房風險降到最低。
　　
　　一、來源于房屋本身的風險及其防范措施
　　
　　1、房屋產權是否明晰
　　
　　購買人要購買二手房，應當審查二手房的權屬證明及相關文件。購房人都應當對售房人或中介公司所提供的房屋產權證和土地證的真實性進行核實。沒有依法進行產權登記并取得房地產權屬證書的房屋，不得買賣。為慎重起見，可由購房人委托律師調查，通過核實兩證的真實性，避免購房人被虛假的證件所蒙蔽而受騙，以最大限度地避免購買的房屋產生產權爭議。
　　
　　2、買賣雙方主體資格審查
　　
　　簽訂合同者應具備相應的權利。如：是否是產權所有者，是否還有共有人，共有人是否同意并委托代其行使權利，非產權所有者是否具有產權人及共有人經過公證部門公證的委托公證書，在委托事項中權限內容是什么？若房屋產權情況不清晰，會給買房人帶來種種麻煩，因此而影響交易的安全。除此以外還應從以下幾個方面進行審查：
　　
　　（1）二手房受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規、規章另有規定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。
　　
　　（2）二手房屬于有限責任公司、股份有限公司的，購買人應當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。
　　
　　（3）二手房屬于國有或集體資產的，購買人應當審查政府主管部門的批準文件。
　　
　　3、核實房屋所有權人狀況
　　
　　確定房產證和土地證屬實后，購房人應當核實該房屋有無共有或抵押等他項權存在。如果該房屋屬個人所有，購房人可只與售房人交易；如該房屋還有共有權人，購房人有權要求售房人和其他共有人出具同意售房的書面文件，如果其他共有人全權委托售房人處理售房事宜的，對售房人的授權委托書應進行核實，必要時可要求售房人提供經過公證的授權委托書。
　　
　　對于已經出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放棄優先購買權的書面聲明，或在簽訂購房合同前要求售房人解除與承租人的租賃合同。
　　
　　待售房屋存在抵押等他項權記載的，購房人可要求對方在購房合同簽訂后房款交付前注銷他項權或采取分階段付款的方式，以保證付款安全。
　　
　　4、核實土地使用權的使用年限
　　
　　有相當部分的購房人認為住房的土地使用權年限為七十年，其實法律所規定的住房用地七十年使用權是最高出讓年限。在房地產開發商建設樓盤過程中，部分開發商為降低土地成本，少交土地出讓金，其從政府處所取得的土地使用權年限有可能短于七十年而只有五十年。盡管《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”(www.ycxgx.cn)但房地產開發商取得該建設用地時支付的土地使用金并不涵蓋七十年后的土地使用金，因而對于土地使用權使用年限只有五十年的，會極大地影響房屋價值。對此購房者可與售房人談判，要求其降低房屋價格。
　　
　　5、房屋原始的購房合同、發票及繳費票據及相關文件是否轉移
　　
　　買房人索要所購房屋的原始購房合同、發票、繳費票據及相關文件等資料，是日后行使相關權利、保護其合法利益的重要依據，若購房后疏于索要上述資料，可能會給買房人帶來一些不必要的麻煩。
　　
　　6、房屋隨附的基本費用是否結清
　　
　　買房人購買二手房時應注意，所購房屋的水、電、汽、物業費等費用是否已經結清，相關集資費有無拖欠，房屋的維修基金怎樣處理。同時買房人應該調查清楚：預購買的房屋是否包括地下室、地下車庫等附屬設施，房屋內的裝飾物及附屬設備、裝飾裝修物、家具是否一并轉讓等，這些都關系到買房人的切身利益，因而在購房合同中要有做出明確的約定，切實保護好自身利益。

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