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征收集體土地審批程序和要求
征收集體土地審批程序和要求
王衛洲
1、征地審批權限。
按照土地管理法的規定，我國征地批準機關為國務院和省級人民政府。
一、下列情形中由國務院批準征收。
（一）1、征收基本農田的或者征收的土地中含有基本農田的。
將所有占用基本農田都由國務院批準，主要是為了切實加強對基本農田的保護，禁止一般性項目和城市、村莊、集鎮建設占用基本農田。對于一些國家重點建設項目，確實無法避開而必須占用基本農田的，必須經過嚴格的審批，并按規定重新補劃基本農田。這是嚴格管理基本農田的主要措施。
土地管理法中土地征收審批權限的問題規定為“基本農田”但是實際上在征收土地中若經國務院批準應當一并由國務院批準而不是只有基本農田部分由國務院批準，所以在土地征收時只要被征收的土地含有基本農田就應當由國務院來批準。
（二）基本農田以外的耕地超過三十五公頃的。
基本農田以外的耕地即一般耕地。
（三）其他類型的土地超過七十公頃的。
即征收土地若超過七十公頃無論是什么類型都必須由國務院來批準征收，包括了耕地之外的所有土地，同時也包括征用耕地35公頃以下其他土地70公頃以下，兩項之和超過70公頃的。
（四）、省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地的。
按照土地管理法的規定，省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地涉及農用地轉用的，農用地轉用應當有國務院批準，而土地管理法第四十五條規定經國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批，故在征收農用地的若用地項目屬于省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目則征地審批實際上也應當由國務院批準。
二、省級人民政府的征地審批權限。
基本農田以外的耕地35公頃以下的，其他土地70公頃以下的，包括基本農田以外的耕地和其他土地之和不足70公頃的。由省級人民政府批準。省政府批準征地的同時需要報國務院備案。
2、征收土地報批程序（以批次征地為例）。
第一步：征地告知。在征地報批前，市、縣（市）國土資源部門就當將擬征土地的用途、位置、補償標準、安置途徑等以《征地告知書》的形式告知被征地的農村集體經濟組織和農戶。同時告知被征地農村集體經濟組織和農戶，對擬征土地的補償標準和安置途徑有申請聽證的權利。《征地告知書》應當在擬征土地所在地的村、組內張貼。征地按規定告知后，應當填寫《征地告知書送達證明》。征地告知后，農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種的青苗，搶建或突擊裝修的地上附著物，征地時不予補償。
第二步：征地調查確認。在征地告知后，市、縣（市）國土資源部門應當及時調查核實擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類和數量等，據實填寫《征地調查結果確認表》，被征地的農村集體經濟組織、農戶以及地上附著物產權人應對調查結果予以確認。《征地調查結果確認表》作為制定征地補償安置方案的依據，不作為被征地的集體經濟組織、農戶或地上附著物產權人是否同意征地的憑證。知情確認屬于征地審查報批的必備材料。
第三步：組織征地聽證。被征地集體經濟組織和農戶就征地補償標準和安置途徑提出聽證書面申請的，市、縣（市）國土資源部門應當按照《國土資源聽證規定》組織聽證。被征地的農村集體經濟組織和農戶在聽證告知后5個工作日內未提出聽證書面申請的，視為放棄聽證。放棄聽證的，市、縣（市）國土資源部門可在《征地告知書送達證明》備注欄內書面記載，由經辦人簽字并加蓋公章。
第四步組織報批材料。
報批材料主要有：
1、建設用地項目呈報材料“一書四方案”即建設用地呈報說明書、征收土地方案、農用地轉用方案、耕地補充方案、供地方案；
2、補充耕地證明；
3、征地補償費用標準、安置措施的說明材料；
4、征地用途、位置、補償標準、安置途徑告知書；
5、被征用農村集體經濟組織和農民要求聽證的，聽證筆錄；
6、占用林地的，提供林業主管部門出具的《使用林地審核同意書》；
7、土地利用總體規劃審核意見；
8、農用地轉用計劃通知書；
9、土地權屬地類面積審核表及集體土地所有權證；
10、建設項目用地勘測定界成果報告書及勘測定界圖 ；
11、擬占用土地的1/1萬分幅土地利用現狀圖、總體規劃圖；
12、補充耕地位置圖（在1/1萬分幅土地利用現狀圖上標注）；
13、失地農民簽署的知情確認材料。
第五步：報批審查：根據批準權限，根據用地在土地利用總體規劃圖上的位置，分城市批次用地和村鎮批次用地或單獨選址項目用地等形式上報。
審查并批準用地：由國務院和省級人民政審查批準，對于程序合法、要件齊全的依照土地利用總體規劃、國家產業政策和用地政策，對上報的建設項目用地進行審查并批準用地。
第六步：繳納有關稅費：用地經批準后，按規定繳納新增建設用地土地有償使用費和耕地開墾費，稅費繳清后方可領取用地批文。
第七步兩公告一登記。
征用土地方案經依法批準后，市、縣人民政府應當自收到批準文件之日起10日內，在被征用土地所在地的村、組內以書面形式公告。其中，征用鄉（鎮）農民集體所有土地的，在鄉（鎮）人民政府所在地進行公告。
被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人應當在征用土地公告規定的期限內持土地權屬證書到指定地點辦理征地補償登記手續。
公告期滿，市、縣人民政府土地行政主管部門根據征用土地方案和征地補償登記情況，擬訂征地補償、安置方案并在被征用土地所在地的鄉、鎮范圍內公告。
第八步補償安置聽證。
被征地農民在該征地補償安置方案制訂之前有權申請聽證，市、縣人民政府土地行政主管部門收到聽證申請的，應當組織聽證。
第九步、補償安置。
征地補償、安置方案確定后，市、縣人民政府土地行政主管部門應當依照征地補償、安置方案向被征用土地的農村集體經濟組織和農民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費，并落實需要安置農業人口的安置途徑。征地補償安置不落實的，不得強行占地。
在具體建設項目需要使用土地時應當除履行上述程序之外，在報批前還需要辦理用地預審即由土地行政主管部門對建設項目用地有關事項進行審查，提出建設項目用地預審報告和項目備案、核準即有發展改革部門對該項目的立項。
三、征收農用地的、應當先行辦理農用地轉用審批。
土地實行用途管制制度，對任何建設使用農用地的都必須辦理農用地轉用審批。符合土地利用總體規劃、土地利用年度計劃的可以批準農用地轉用，對不符合土地利用規劃、計劃的，不得批準農用地轉用。征用農用地也不例外，也應當符合土地用途管制制度的要求。如果是征用農民集體所有的建設用地或未利用土地，則可以直接辦理征收土地手續。
經國務院批準農用土地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批。這包括按《土地管理法》第四十四條規定農用地轉用批準權在國務院的省級人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目，國務院批準的建設項目用地，直轄市、省和自治區人民政府所在地城市、人口在100萬以上城市，國務院指定的其他城市統一開發的建設用地，這些用地不管征地批準權是國務院，還是省級人民政府，國務院批準農用地轉用時，同時批準征收土地，不需另行報批。這樣可以簡化手續，提高辦事效率，減輕基層政府和建設單位的負擔。因此，在辦理農用地轉用批準時應當同時報送征用土地所需報送的有關材料，符合征用土地的要求，使手續簡化。
農用地轉用批準權和征用土地的批準權都屬于省級人民政府的，省級人民政府應當按照農用地轉用審批和征用土地審批的要求，同時辦理農用地轉用和征用土地審批手續，一般不要分兩次辦理以減少手續。
農用地轉用批準權在省級人民政府，征地審批權在國務院的，應當由省級人民政府先行辦理農用地轉用審批，并將農用地轉用批準的有關文件，隨同征地申報材料同時報國務院，由國務院根據省級人民政府的批準文件，決定是否批準征用土地。農用地轉用和征用土地將在國務院批準征用土地后組織實施。
3、審查報批的條件。
農用地轉用方案和補充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：
（一）符合土地利用總體規劃；
（二）確屬必需占用農用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標；
（三）占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發專項規劃且面積、質量符合規定要求；
（四）單獨辦理農用地轉用的，必須符合單獨選址條件。
征用土地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：
（一）被征用土地界址、地類、面積清楚，權屬無爭議的；
（二）被征用土地的補償標準符合法律、法規規定的；
（三）被征用土地上需要安置人員的安置途徑切實可行。
建設項目施工和地質勘查需要臨時使用農民集體所有的土地的，依法簽訂臨時使用土地合同并支付臨時使用土地補償費，不得辦理土地征用。
供地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：
（一）符合國家的土地供應政策；
（二）申請用地面積符合建設用地標準和集約用地的要求；
（三）劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件；
（四）以有償使用方式供地的，供地的方式、年限、有償使用費的標準、數額符合規定；
（五）只占用國有未利用地的，必須符合規劃、界址清楚、面積準確。
農用地轉用審批
1、什么是農用地轉用。
農用地轉用是指按照法定的權限和程序將土地利用總體規劃確定的用于農業生產的土地轉化為建設用地的行為，又稱為農用地轉為建設用地。
在征收土地的時候，如果涉及到農用地的，應當辦理農用地轉用。此外給類非農業建設需要使用農用地也應當辦理農用地轉用。
2、農用地轉用的審批權限。
一、由國務院批準的農用地轉用。
省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。
二、由市縣人民政府批準的農用地轉用。
在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。
三、省級人民政府批準的農用地轉用。
以上兩項以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。
3、農用地轉用的審批程序。
一、征收土地時涉及到農用地轉用的，應當按照本章第一節關于土地征收的程序辦理。
二、 建設村民住宅、鄉鎮村企業、鄉鎮村公共設施和公益事業涉及農用地的或建設項目占用國有農用地的可參照如下程序辦理。
（一）轉用告知。區縣國土資源管理部門根據市政府下達的用地計劃，由鄉鎮人民政府申請，確定轉用地塊；區縣國土資源管理部門組織具有測繪資質的單位對擬轉用地塊進行勘測定界；
（二）知情確認。區縣國土資源管理部門應當書面告知被轉用土地集體經濟組織和農戶擬轉用土地的類型、位置、面積、質量等內容；
（三）組卷報批。由區縣國土資源局報區縣政府，并由區縣政府逐級報有批準權的國家機關批準。
（四）區縣國土資源管理部門實施供地。
需要作出說明的是，一般情況下政府很少因為農村集體經濟組織內部的非農業建設占用集體農用地而上報農用地轉用，在建設項目占用國有農用地的時候，才會發生單獨的農用地轉用。
4、農用地轉用應當符合法定條件。
占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發專項規劃且面積、質量符合規定要求；建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當符合土地利用總體規劃和土地利用年度計劃中確定的農用地轉用指標；城市和村莊、集鎮建設占用土地，涉及農用地轉用的，還應當符合城市規劃和村莊、集鎮規劃。不符合規定的，不得批準農用地轉為建設用地。
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