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商品住房交付使用行政許可制度與商品房交付條件
商品住房交付使用行政許可制度與商品房交付條件
武志國
一、商品房交付應當達到國家規定的最基本的條件
《城市房地產管理法》第二十六規定，“房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。”
《建筑法》第六十一條規定，“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”
2000年，《建設工程質量管理條例》和《房屋建筑工程及市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》下發后，房屋竣工驗收已由原來的行政審批許可制變為備案制，房屋驗收許可制退出了歷史的舞臺。
《城市房地產開發經營管理條例》第十八條規定，“住宅小區等群體房地產開發項目，應當進行綜合驗收。”而后，2004年5月19日《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》將包括“住宅小區等群體房地產開發項目竣工綜合驗收”在內的385項行政審批項目取消，因此，該決定出臺后建設主管部門已經不再對住宅房地產項目進行綜合驗收審批。
現行法律規定的交付使用條件，除上述規定外，還有具體的單項驗收規定和竣工驗收備案規定。如：
《城市房地產開發經營管理條例》規定：房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
《建設項目環境保護管理條例》第二十三條規定：“建設項目需要配套建設的環境保護設施經驗收合格，該建設項目方可正式投入生產或者使用。”
《城鄉規劃法》第四十五條規定：“縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。”
2008年新修訂的《消防法》對消防驗收制度作了重大修改，即只有對國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，才實行竣工驗收制度，未經驗收合格不得投入使用；對于其他的建設工程（包括住宅小區），實行消防備案制度。
《建設工程質量管理條例》第十六條規定“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程竣工驗收應當具備下列條件：（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。”
建設部《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（2009年修正）規定：“第四條建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門（以下簡稱備案機關）備案。
第五條 建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：（一）工程竣工驗收備案表；（二）工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料；（三）法律、行政法規規定應當由規劃、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；（四）法律規定應當由公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設工程驗收合格的證明文件；（五）施工單位簽署的工程質量保修書；（六）法規、規章規定必須提供的其他文件。住宅工程還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
第七條 工程質量監督機構應當在工程竣工驗收之日起5日內，向備案機關提交工程質量監督報告。”
因此，商品房竣工經驗收合格后即可交付，當然還要達到《商品房買賣合同》約定的交付使用條件。關鍵要看商品房買賣合同約定的交付適用條件如何，房地產開發企業在取得單項驗收合格證明、竣工驗收備案證明后，尤其應注意基礎設施、公共配套建筑達是否如約具備交付使用條件，應注意及時取得供水、供電、供氣、排水、電信、電視、郵政、垃圾處理等市政管線設施管理部門驗收或開通意見。
另外，值得注意的是，并非任何質量問題都可以成為購房人拒絕收房的理由。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質量問題應當屬于出賣人保修問題，一般是不能拒絕收房的，拒絕收房后還是可以要求房地產開發企業賠償的。
二、商品房買賣合同約定的交付條件與地方設定的商品房交付行政許可要求不一致的問題
《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房[2010]53號）規定，（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，確保商品住房項目單體工程質量、節能環保性能、配套基礎設施和公共設施符合交付使用的基本要求。有條件的地方可借鑒上海、山東等地經驗，通過地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加強商品住房竣工驗收管理，積極推行商品住房工程質量分戶驗收制度。北方地區要加強商品住房分戶熱計量裝置安裝的驗收管理。
比如，《上海市新建住宅交付使用許可證》第二條明確規定：“對新建住宅實行交付使用許可制度，新建住宅建設工程竣工驗收合格后，其配套設施應當具備居民入住的基本條件，并取得新建住宅交付使用許可證，方可交付使用。”
《天津市新建住宅商品房準許交付使用證管理規定》第十二條明確規定，“房地產開發企業將新建的住宅商品房交付使用時，應當向購房人出示該幢住宅的準許使用證。(www.ycxgx.cn)不按規定辦理準許使用證的，新建住宅商品房不得交付使用。對未取得準許使用證的商品房，購房人有權拒絕入住。”同時，《天津市商品房管理條例》第十條也規定，“房地產開發企業開發建設的住宅商品房，必須在領取建設行政主管部門核發的住宅商品房準許交付使用證后，方可交付使用。”。
那么如果房地產開發企業沒有取得新建住宅交付使用許可證就銷售商品房的，能否交付使用，如已經交付使用效力如何？存在兩種截然相反的觀點：只要取得建設單位、勘查、設計施工、監理單位簽字蓋章的《建設工程竣工驗收備案表》（建委予以備案），即可說明房屋已經驗收具備交付條件。另一種觀點認為，住宅商品房準許交付使用證制度，屬于地方性法規，地方性法規具有地方性，在本轄區內有效，房地產開發企業應當取得此證后方可視為具備交付條件。第三種觀點認為，住宅商品房準許交付使用證制度，屬于管理性的強制性法規，不是效力性的規定，不能排除當事人在竣工驗收合格的基礎上自行約定交付條件。我們贊同第三種觀點。
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”只要達到了商品房買賣合同約定的交付標準，并交付了鑰匙，即便未取得準許交付使用的證件，房地產開發企業按理說就不應再承擔遲延交付的責任。除非購房人和房地產開發企業明確約定取得準許交付許可證為交付的必備條件。當然，未取得準許交付使用許可證，不排除被給予行政處罰的可能。
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