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居住區(qū)噪音污染控制即商品住宅聲環(huán)境的法律問(wèn)題
居住區(qū)噪音污染控制即商品住宅聲環(huán)境的法律問(wèn)題
武志國(guó)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋銷(xiāo)售單位在銷(xiāo)售新建居民住宅時(shí)明示建筑隔聲情況及所在地聲環(huán)境狀況，保證購(gòu)房者的相應(yīng)知情權(quán)。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)有告知購(gòu)房者所購(gòu)商品房存在或可能存在交通噪音污染的義務(wù)
北京市2007年8月1日頒布實(shí)施的《關(guān)于銷(xiāo)售新建居民住宅明示建筑隔聲情況及所在地聲環(huán)境狀況的通知》（京環(huán)發(fā)[2007]141號(hào)），要求銷(xiāo)售新建居民住宅時(shí)明示建筑隔聲情況及所在地聲環(huán)境狀況。根據(jù)規(guī)定，增加相應(yīng)條款，提示性約定該商品房為住宅的，出賣(mài)人承諾該商品房符合國(guó)家有關(guān)噪聲污染防治的標(biāo)準(zhǔn)，并在合同附件中細(xì)化該商品房的建筑設(shè)計(jì)文件所標(biāo)注的建筑隔聲情況和環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件上所標(biāo)注的所在地聲環(huán)境狀況。
《江蘇省環(huán)境噪聲污染防治條例》（2006年3月1日起施行，以下簡(jiǎn)稱“《條例》”）第二十四條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售前款所指住宅前向購(gòu)房者公布住宅區(qū)內(nèi)可能發(fā)生的環(huán)境噪聲污染情況，并對(duì)可能受環(huán)境噪聲污染的住宅，采取安裝隔聲門(mén)窗等減輕交通噪聲影響的措施”。
按照環(huán)保部《關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)監(jiān)督管理工作的通知》（環(huán)辦〔2008〕70號(hào)）要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售房時(shí)須注意公示有關(guān)環(huán)評(píng)及環(huán)保驗(yàn)收信息，并在售樓合同中專門(mén)列出針對(duì)潛在噪音污染的提示和免責(zé)條款。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合規(guī)劃，經(jīng)驗(yàn)收合格且已采取降噪措施，仍可能被要求承擔(dān)進(jìn)一步的降噪責(zé)任
《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ118—88）第2.0.4條規(guī)定：“在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)前，應(yīng)對(duì)環(huán)境及建筑物內(nèi)外的噪聲源做詳細(xì)的調(diào)查與測(cè)定，并對(duì)建筑物的防噪間距、朝向選擇及平面布置等作綜合考慮。在進(jìn)行上述設(shè)計(jì)后仍不能達(dá)到室內(nèi)安靜要求時(shí)，應(yīng)采取建筑構(gòu)造上的防噪措施�！绷硗�，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第13條的規(guī)定，商品房室內(nèi)空氣、室內(nèi)噪音等質(zhì)量問(wèn)題在司法實(shí)踐中一般均可被認(rèn)為是商品房質(zhì)量問(wèn)題范疇，商品房室內(nèi)噪聲水平很可能被理解為是商品房質(zhì)量的一部分，人民法院有可能以商品房聲環(huán)境超標(biāo)為由判令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
司法實(shí)踐中各開(kāi)發(fā)商即便有規(guī)劃手續(xù)雖符合當(dāng)時(shí)規(guī)定，但并不能完全免除其對(duì)所開(kāi)發(fā)商品房受到噪聲污染等進(jìn)行進(jìn)一步治理的責(zé)任。
噪音污染是否構(gòu)成“嚴(yán)重影響正常居住使用”而不是“一般的影響正常的居住使用”。這最終將由法院依據(jù)鑒定結(jié)果判定。
三、噪音源項(xiàng)目建設(shè)與居住區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的先后順序是降噪責(zé)任和費(fèi)用承擔(dān)判定的關(guān)鍵
按照《條例》第二十三條規(guī)定，高速公路建設(shè)經(jīng)過(guò)已有的居民住宅時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)評(píng)，高速公路的建設(shè)單位主動(dòng)避開(kāi)居民住宅或采取控制環(huán)境噪聲污染的措施。(www.ycxgx.cn)按照《條例》第二十四條第一款規(guī)定，在已有的高速公路兩側(cè)新建住宅的，住宅距離交通干線不得低于國(guó)家和江蘇省規(guī)定的最小距離，住宅的建設(shè)單位并應(yīng)采取減輕、避免交通噪聲影響的措施。
居住區(qū)與噪音源項(xiàng)目建設(shè)兩者誰(shuí)先成為已有建筑或者誰(shuí)建設(shè)在前成為責(zé)任認(rèn)定的關(guān)鍵，而“已有”的判定標(biāo)準(zhǔn)不明確，實(shí)際屬于政府或法院裁量之范疇，即認(rèn)為“已有”標(biāo)準(zhǔn)為“已竣工”還是“立項(xiàng)規(guī)劃”。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者購(gòu)房人可按照《環(huán)境噪聲污染防治法》第十六條“產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的單位應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行治理” 的規(guī)定，以及《國(guó)務(wù)院關(guān)于環(huán)境保護(hù)若干問(wèn)題的決定》（國(guó)發(fā)〔1996〕31號(hào)）明確的“污染者付費(fèi)原則”，主張?jiān)胍粼错?xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)《環(huán)境保護(hù)法》負(fù)責(zé)對(duì)將來(lái)可能產(chǎn)生的噪音污染問(wèn)題采取預(yù)防措施并承擔(dān)費(fèi)用。
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