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論商品房預售制度的完善
論商品房預售制度的完善
趙研
隨著我國改革開放的發展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子自然成了人們渴求的目標。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進的不及時，結果在購房中引起一連串的法律問題，給購房者帶來難以估量的經濟損失，因此，我們應當對我國有關法律法規進行研究和分析，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預售制度。
一 商品房預售的概念和特征
（一）概念
商品房預售又稱做期房買賣，是指房地產開發企業將正在建設中而尚未竣工的商品房預先賣給買房人，買房人交付購房款或者定金，并在以后確定的時間將預售的房屋及所有權轉移給買房人的一種法律行為。
（二）特征
1.商品房預售是一種關系復雜的交易行為。
2.商品房預售是一種附期限而且市場風險較大的一種交易行為。
3.我國商品房預售制度存在的缺陷。
二 商品房預售制度存在的問題
商品房預售時，標的物尚不存在，開發商無法即時履行交付房屋的義務。預售作為一種遠期交貨買賣，由于信息不對稱，本身就隱含了一定的缺陷。
（一）商品房預售存在的風險
商品房預售具有履行周期長、標的物尚不確定的特點，是法律關系比較復雜的交易行為。同時，房屋預售制度降低了房地產企業的門檻，部分并不具備開發實力的企業進入市場，破壞了正常的經營秩序。一旦房地產企業投資出現問題，銀行和購房人要面臨承擔較大的金融風險和市場風險。
（二）因監管不到位造成的問題
我國正逐步加快建立并完善商品房預售制度。1994年7月，《中華人民共和國城市房地產管理法》是我國在立法上第一次確認引進商品房預售制度。此后，我國又頒布實施了一系列商品房預售的法律、行政法規、部門規章以及各地方的地方性法規，從總體上看，我國對商品房預售制度是有法可依的，但是從實踐看來，這些法律無論是在風險分擔機制還是資金運作和監管及違規處罰等方面都存在著一定的缺陷和不足。
（三）商品房預售制度的立法尚不完善
預售登記制度保護了購房者的合法權益，又避免和預防了一些不必要的糾紛，但商品房預售制度并不導致物權的設立與變動，只是使購房者取得了對尚在建的商品房的具有物權性質的期待權，而且我國相關法律法規只賦予了商品房預售登記行政上備案的意義，并不是一種法律強制性的要求。
三 完善我國商品房預售制度應采取的有效措施
在預售制度中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比現房買賣大得多。并且在預售合同的簽約機會上雙方力量也難均衡，基于對弱小消費者特別保護和維護社會秩序穩定的目的考慮。我國在預售制度建立健全方面應十分注意這一問題，盡量采取一些較為完善的措施。
（一）實施科學嚴謹的房地產市場準入制度和退出制度
目前房地產預售出現眾多問題的重要原因之一在于缺乏嚴格的市場準入和退出機制，很多缺乏開發能力的房地產開發企業的涌入，不但給自己的生存埋下隱患，也給銀行和消費者帶了巨大的風險。
因此我們認為應該建立一個完備的企業信用體系，嚴厲打擊虛假出資等不法行為，并全面實行市場準入制度改革，進一步加強市場的監管，嚴格把握房地產開發公司的成立條件，保證開發商資力雄厚、信譽良好，以確保房地產開發秩序的穩定，避免一些資信不良者隨意進行房地產開發，以抬高商品房預售者準入門檻，將那些實力較弱、融資能力不強的開發企業排擠出市場，實現優勝劣汰，以強化開發企業商業信用，承擔商業責任。
（二）建立開發商信息披露制度
在商品房預售中，可以通過特別立法對開發商的“信息披露”作為一項法定義務加以規定。
建議規定最低信息透露制度，最大限度公開信息。有關房屋的合法性事項，開發商調整，有關房屋的優先受償權、限制抵押等關鍵信息必須公布。開發商往往以商業秘密為由，把本來應當告知消費者的內容故意隱瞞，比如開發商和承包商的關系，甚至惡意用已售房重復抵押，騙取銀行貸款。使有的家庭喪失了平生之所蓄，欲哭無淚。
建議與房產有關的部門合署辦公，使所掌握的信息共享，并且把這些信息集中公布，供購房者參閱，防止消費者因信息獲知不夠或被誤導而做出錯誤決策。對各地段的地價、房屋的基本成本造價，公布一個指導性的價格，以防止房產開發商暴利，逃避稅收。同時應當建立健全房屋中介品評制度，建立開發商的質量、信譽、價格，資質評比制度。便于普通消費者選擇決策。
（三）建立商品房預售資金的監管制度
對商品房預售資金監管不力已經成為困擾房地產業健康發展的一個嚴重問題。建立商品房預售資金的監管制度，對于切實保護消費者利益和維護房地產市場秩序來說意義昭然。應當指定或委托房產評估事務所或會計事務所或工程監理機構進行統一管理。消費者有權對資金的使用去向進行查詢，質疑。
并且指定地點集中交易，把預售房納入成品房一同管理，便于競價和消費者集中選擇。無論是成品還是半成品房，都會涉及到要實地察看，集中交易使消費者顯得更強大，也有利于防止國家稅收的偷逃。
同時嚴格貫徹執行國家和地方政府關于房屋預售條件的規定。(www.ycxgx.cn)要普通購房者去審查大量法律文件，既沒有必要也難于實現。建議由一個職能部門承擔，這既體現了人性化的要求，也是消費者的現實需要。當然，對售房者雖實行多部門立體審查，但消費者只需審查最終審批文件即可。
（四）其他
要加大對商品房預售法律制度的宣傳力度，正確理解和適用有關法律法規的立法精神和立法本意。地方各級人民政府，尤其是市、縣級政府依法具有房產行政管理和土地行政管理職能的行政執法部門，更應當熟悉和掌握。
并且購房者要簽好補充協議。由于正式購房合同不能全面、準確地反映當事人雙方的真實情況，買賣雙方往往應根據需要訂立補充協議，即通過補充協議對正式合同內容回以修改、補充。根據《中華人民共和國合同法》的規定，“格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款”。所以，補充協議在某種程度上比正式合同更重要。
四 結束語
總而言之，商品房預售制度自實施以來，對房地產業的快速發展、開發企業的資金籌集與項目開發、購房者的利益保證起到了巨大的作用，應當在立法上予以肯定，只有對該制度從多方面進行完善，才能真正保護購房者的利益，抑制開發企業的不法或違約行為，促進房地產市場的健康發展。
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