論無證房屋的租賃合同效力

論無證房屋的租賃合同效力

　　論無證房屋的租賃合同效力
　　
　　鄭聞胤
　　
　　一、 無審批房屋租賃合同案例。
　　
　　案例：2013年8月10日，某縣人民政府通過文件批準通過某村新農村建設總體規劃。2014年1月出租人在該規劃區內建造房屋，但未取得建設工程規劃許可證或通過主管部門批準建設。承租人于2014年3月19日向出租支付了押金2萬元。雙方簽訂了《店面租賃合同》，承租該村新區B座B07店面兩間，合同約定，房屋用于經營使用，租金分別為1000元，租期3年，房屋租金3個月付一次。合同簽訂后，承租人進行裝修開店營業，也取得經營許可。后因經營不當，雙方發生糾紛，承租人拒絕支付房屋租金。為此，承租人起訴法院要求支付拖欠租金3萬元，押金不予返還。
　　
　　二、無審批房屋合同效力問題。
　　
　　本案中該訴爭的租賃房屋位于雖規劃區內，但未取得建設工程規劃許可證，且至今也未通過主管部門審批，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 》第二條“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”的規定，本案雙方簽訂的《店面租賃合同》應為合同無效。
　　
　　三、房屋租賃合同無效后，出租方可以向承租人主張的權利問題。
　　
　　（一）出租人能否要求承租人支付租金問題。承租人拖欠的房屋租金再給付了，而是按照合同約定的租金標準支付房屋使用費。法庭必須釋明原告可以主張被告歸還租賃房屋及按照租金標準支付房屋占有使用費的訴訟請求。該訴求的依據是《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規定“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。”
　　
　　（二）關于承租押金是否返還問題，《中華人民共和國合同法》第五十八條規定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；”依照上述法律規定，該案件房屋租賃押金2萬元應當返還給承租人。
　　
　　（三）關于合同違約金能否要求承租人承擔，無效合同自始沒有法律約束力，合同中違約條款沒有效力了，故承租人不再承擔違約責任。
　　
　　四、承租人能否要求出租人賠償損失問題。
　　
　　承租人將房屋從事開店經營活動，肯定要進行裝修投入。因房屋裝修的賠償事宜，應當按照《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條處理，該條規定“承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。 ”。在這類案件中，承租人要另行起訴出租方主張權利，也可以在反訴出租方。對于裝飾物的價值舉證責任在承租人，承租方可以申請向司法評估機構申請對房屋裝修的剩余價值的進行評估。
　　
　　五、因合同無效導致賠償責任分擔問題。
　　
　　房屋租賃合同無效后，責任如何分擔問題。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；(www.ycxgx.cn)不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”在這類案件中，雙方均存在的過錯，具體分兩種情況。（一）出租方的承租的時候沒有說明我房屋是沒有產權的，出租后承租方發現該房屋不符合承租條件后起訴法院合同無效。出租方將無審批的房屋進行出租，存在主觀上的過錯，是導致該合同無效主要原因。承租方未經審核該房屋產權情況，也存在一定過錯。這種賠償責任分擔應當以出租方承擔80%，承租方承擔20%為宜。
　　
　　（二）承租方明知該房屋沒有審批，仍承租該房屋的責任如何分擔。筆者認為處理這類案件，雙方均存在明顯過錯，應當按對等責任原則平均分擔賠償責任，即各自承擔50%的責任。在本文案例中，承租方已經就該房屋辦理了工商登記，在明知房屋沒有審批情況下，仍進行經營活動，故本案件的責任以各自承擔50%的損失為宜。
　　
　　六、沒有房產證，房屋租賃合同仍有效情況。
　　
　　如果訴爭房屋雖然沒有取得房屋產權證，但有建設工程規劃許可證或者通過主管部門批準建設的房屋，這類房屋訂立的租賃合同應當有法律效力。這里房屋訂立的合同出租人有房屋的出租人可以進行補救措施，出租人可以向相關機構申請補辦建房審批手續，在法庭辯論前，在取得審批手續后，法庭會認定該合同有效。
　　
　　結 語
　　
　　目前城市化進程，社會上違章建房大量存在，出租和承租這類沒有審批建設的房屋，存在合同無效而導致的經濟損失的巨大風險。承租人在租賃房屋特別是從事經營活動的店面時候，應當審核出租的房屋是否有相關建房審批手續和產權手續，以最大程度保護自己的合法權益。

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