拓展管理制度

拓展管理制度

　　現(xiàn)如今，需要使用制度的場合越來越多，制度具有使我們知道，應(yīng)該做什么，不應(yīng)該做什么，懲惡揚(yáng)善、維護(hù)公平的作用。那么制度的格式，你掌握了嗎？以下是小編為大家收集的拓展管理制度，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

拓展管理制度1

　　目的:

　　規(guī)范公司項(xiàng)目拓展工作,預(yù)防并規(guī)避項(xiàng)目拓展過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),為保證項(xiàng)目后期順利開發(fā)建設(shè),達(dá)到既定經(jīng)營目標(biāo)提供保障。

　　范圍:范圍:適用范圍:制度執(zhí)行單位發(fā)布范圍:制度發(fā)放單位(宋體小四兩端對齊)名詞解釋:名詞解釋:項(xiàng)目拓展是為獲得必要的土地儲備支撐公司戰(zhàn)略發(fā)展,本風(fēng)險(xiǎn)制度控制過程為從取得信息到項(xiàng)目合作簽約;

　　競爭者主要指公司在拓展項(xiàng)目過程中遇到其它的競爭企業(yè);信息處理是指公司獲取項(xiàng)目信息,對信息確認(rèn)、核實(shí)、調(diào)查的過程;后評價(jià)是指在成功拓展某個項(xiàng)目后,對本項(xiàng)目拓展過程作業(yè)操作、工作人員能力表現(xiàn)等進(jìn)行評估。

　　職責(zé):

　　發(fā)展中心

　　負(fù)責(zé)制定與修正項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)控制制度;負(fù)責(zé)在公司內(nèi)部對項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)控制制度做出解釋;負(fù)責(zé)對項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)警與識別;負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展工作執(zhí)行、推進(jìn)、指導(dǎo)、監(jiān)督、核查、評價(jià)等工作;負(fù)責(zé)對項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門提供必要技術(shù)支持與協(xié)作。項(xiàng)目拓展部門負(fù)責(zé)按公司規(guī)定與規(guī)范完成項(xiàng)目拓展過程的相關(guān)作業(yè);接受總部發(fā)展中心指導(dǎo)、監(jiān)督、核查,及時修正不符合公司規(guī)定、規(guī)范的作業(yè)。

　　管理中心

　　接收項(xiàng)目拓展過程重要文件,進(jìn)行備案與管理;配合發(fā)展中心發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目拓展后評價(jià);

　　建立完善公司監(jiān)督、檢舉制度與機(jī)制。

　　法律部規(guī)范項(xiàng)目拓展過程中的法律文本;建立完善法律合約審批、核查制度。

　　財(cái)務(wù)部

　　配合項(xiàng)目拓展工作過程中融資計(jì)劃與方案制定;配合項(xiàng)目拓展過程中對合作方企業(yè)財(cái)務(wù)審查。

　　作業(yè)內(nèi)容:

　　外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范

　　發(fā)展中心每季度完成房地產(chǎn)宏觀政策分析報(bào)告; 項(xiàng)目責(zé)任人要針對項(xiàng)目涉及房地產(chǎn)國家政策及地方實(shí)施細(xì)則、行業(yè)管制情況等前期工作進(jìn)行調(diào)查分析;作為項(xiàng)目分析材料組成部分; 合約擬定中,將與合作方約定前期工作責(zé)任與分工,寫入合作協(xié)議或相關(guān)法律合約;

　　融資風(fēng)險(xiǎn)防范

　　項(xiàng)目責(zé)任人對當(dāng)期地方資本市場融資方法、融資條件、融資成本進(jìn)行調(diào)查分析

　　項(xiàng)目責(zé)任人根據(jù)調(diào)查結(jié)合公司財(cái)務(wù)計(jì)劃制定融資方案及預(yù)案,做為提交決策委員會議文件組成部門之一; 市場風(fēng)險(xiǎn)防范

　　發(fā)展中心市場研究部門每季度編寫戰(zhàn)略重點(diǎn)城市市場報(bào)告,作投資潛力評估;

　　項(xiàng)目所在地為非戰(zhàn)略重點(diǎn)城市,項(xiàng)目工作小組人員應(yīng)在項(xiàng)目所在城市考查7天以上,并完成城市及區(qū)域市場投資潛力分析報(bào)告。 競爭風(fēng)險(xiǎn)防范

　　項(xiàng)目責(zé)任人組織調(diào)查競爭手企業(yè)背景、合作條件、與合作方管理者“利害”關(guān)系;

　　項(xiàng)目責(zé)任人提交競爭方案或意見,做為談判策略重要依據(jù)。 內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)防范信息處理風(fēng)險(xiǎn)防范項(xiàng)目備案信息必須包含如下方面:合作者信息、土地性質(zhì)與用途、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(如無,以地籍材料為準(zhǔn))、合作條件、以取得前期手續(xù)及權(quán)證等; 項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)在拓展項(xiàng)目立項(xiàng)前,核實(shí)前期手續(xù)文件及權(quán)證發(fā)布日期、發(fā)布機(jī)關(guān),確定其時效性、有效性,如有過期,應(yīng)根據(jù)最新法規(guī)核定其申請延期、更新等合法性,在報(bào)告材料中注明核實(shí)人、核實(shí)日期; 項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)在拓展項(xiàng)目立項(xiàng)前,通過公開信息渠道或相關(guān)機(jī)構(gòu)核實(shí)項(xiàng)目相關(guān)信息,確保項(xiàng)目住處準(zhǔn)確性、真實(shí)性,在報(bào)告材料中注明核實(shí)人、核實(shí)日期;

　　項(xiàng)目責(zé)任人在進(jìn)行項(xiàng)目考察時,要對項(xiàng)目用地的建設(shè)限制條件、施工條件、干擾因素等方面做完整清楚記錄,要求注明規(guī)劃特殊要求與規(guī)范、圖象與視頻等說明資料齊全;

　　項(xiàng)目小組須盡職調(diào)查如下內(nèi)容,由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織完成,并提交《項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告》;

　　項(xiàng)目調(diào)查主要包括:場地鄰里關(guān)系、前期工作可行、區(qū)域規(guī)劃動態(tài)等;

　　合作方企業(yè)調(diào)查主要包括:財(cái)務(wù)、法律、主體受權(quán)等方面。

　　作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范

　　嚴(yán)格按照《土地儲備工作制度》完成初選、立項(xiàng)、決策程序,依照項(xiàng)目評價(jià)體系,進(jìn)行評估與決策。如有特殊情況,可通過董事會決議,方可簡化;

　　設(shè)立部門內(nèi)部信息庫使用權(quán)限,明確項(xiàng)目責(zé)任人,內(nèi)部研討及傳遞由專人登記管理,確保數(shù)據(jù)使用安全;

　　項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照項(xiàng)目工作計(jì)劃時間表,明確內(nèi)部傳遞、研討、審批時限要求,明確責(zé)任部門、責(zé)任人,如有變更由總經(jīng)理辦公會議審議通過;

　　參與項(xiàng)目的'工作人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《談判工作制度》、《中介管理制度》、《項(xiàng)目評價(jià)制度》等制度與參照作業(yè)指導(dǎo)說明,完成相關(guān)工作。

　　廉正風(fēng)險(xiǎn)防范

　　公司內(nèi)部或外部人員可向公司相關(guān)管理部門檢舉項(xiàng)目拓展過程中公司工作人員的欺詐行為,經(jīng)調(diào)查屬實(shí),參照公司規(guī)定處罰; 嚴(yán)格按照《項(xiàng)目談判工作制度》規(guī)定,重要談判必須由公司兩個或兩個以上工作人員共同參與。

　　決策風(fēng)險(xiǎn)防范

　　項(xiàng)目責(zé)任人要保證決策項(xiàng)目材料準(zhǔn)確、完整; 發(fā)展中心指定或決策委員會委派專人,對相關(guān)決策項(xiàng)目分析報(bào)告進(jìn)行核查或抽查,若發(fā)現(xiàn)有相關(guān)內(nèi)容與事實(shí)嚴(yán)重不符,責(zé)其改正; 項(xiàng)目責(zé)任人在項(xiàng)目決策前七天向參與決策領(lǐng)導(dǎo)提交可研報(bào)告,并對決策委員進(jìn)行問題答疑;

　　所有參與決策人員在項(xiàng)目決策前,應(yīng)對呈報(bào)項(xiàng)目資料深入了解; 決策委員代表應(yīng)在項(xiàng)目決策前,進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地考查,并完成與合作方的初期談判。

　　合約風(fēng)險(xiǎn)防范

　　法律文本要求規(guī)范化,法律文書的擬定應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司法律文本規(guī)范,如有特殊情況需要變動、更改,需要向公司法律部門批準(zhǔn)許可; 內(nèi)部審查與外部咨詢相結(jié)合,按照公司規(guī)定完成法律文書編寫后,根據(jù)公司規(guī)定完成內(nèi)部審批,向公司法律顧問單位進(jìn)行法律咨詢,書面咨詢意見與合約共同備案。

　　控制后評價(jià)拓展項(xiàng)目簽署合作合約后,由發(fā)展中心對簽約項(xiàng)目拓展過程工作進(jìn)行評價(jià),對參與人員工作表現(xiàn)進(jìn)行評價(jià),并編寫《項(xiàng)目拓展工作評價(jià)報(bào)告》;

　　評價(jià)結(jié)果報(bào)送管理中心,作為修正工作方法及流程的依據(jù),作為獎勵激勵的依據(jù)。

　　獎懲條例:

　　獎懲依據(jù)根據(jù)《項(xiàng)目拓展工作評價(jià)報(bào)告》對項(xiàng)目拓展過程中作業(yè)完成的時間節(jié)點(diǎn)、數(shù)量、質(zhì)量、工作人員表現(xiàn)等方面評價(jià),對參與項(xiàng)目拓展過程工作人員給出綜合得分。

　　獎懲標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《土地儲備獎勵制度》結(jié)合參與項(xiàng)目拓展工作人員綜合評價(jià)得分進(jìn)行獎勵;

　　項(xiàng)目拓展過程中出現(xiàn)廉政問題,通過監(jiān)督、檢舉發(fā)現(xiàn),由管理中心按照公司規(guī)定處罰;

　　項(xiàng)目拓展過程中出現(xiàn)重大失職、特殊貢獻(xiàn),由發(fā)展中心向總經(jīng)理辦公會提出獎懲報(bào)告,經(jīng)批準(zhǔn)執(zhí)行。

　　獎懲執(zhí)行參照《土地儲備獎勵制度》及公司其它相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 注意事項(xiàng)無

拓展管理制度2

一、獲取信息:

　　1、定期做市場調(diào)查;

　　2、客戶主動聯(lián)系;

　　3、經(jīng)人推介。

　　二、甄選信息,確定目標(biāo)客戶:

　　1、面積少于20000平方米項(xiàng)目不接;

　　2、項(xiàng)目投入使用時間超過兩年的不接;

　　3、業(yè)主委員會非原則問題與物業(yè)公司糾纏不清的項(xiàng)目不接(限于成熟小區(qū));

　　4、維修基金不足或不到位的項(xiàng)目不接(限于成熟小區(qū));

　　5、物業(yè)管理配套設(shè)施不全,后續(xù)管理需要投入大量資金的項(xiàng)目不接;(以上各條主要針對全委項(xiàng)目而言)

　　6、檔次過低的項(xiàng)目不接;

　　7、曾因工程問題引起業(yè)主公憤、被媒體多次負(fù)面爆光、在業(yè)內(nèi)造成不良影響的開發(fā)商的項(xiàng)目不接;

　　8、開發(fā)商或大產(chǎn)權(quán)主超過二家的項(xiàng)目不接;

　　9、公司資源配置達(dá)不到客戶滿意要求的項(xiàng)目不接;

　　三、談判要素

　　1、先人后事,與對方相關(guān)聯(lián)系人的關(guān)系極為重要,否則很有可能為他人作嫁衣;

　　2、要從多方面盡可能掌握對方信息,了解對方實(shí)力和主要目的,這是確定是否接手、采取哪種方式的基礎(chǔ);

　　3、知己知彼,盡量了解競爭對手的強(qiáng)項(xiàng)弱勢,取長補(bǔ)短;

　　4、要以內(nèi)部了解和外部公關(guān)的方式,以方案的制作質(zhì)量為基礎(chǔ),小事多作讓步,大事讓情不讓理,以退為進(jìn);

　　5、簽定顧問合同時應(yīng)同時正確引導(dǎo)對方,明確顧問內(nèi)容及條款(尤其是我方的義務(wù)、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn));

　　6、如對方提出的顧問項(xiàng)目或要求與法律相悖或我方自身能力原因而不能接受時,應(yīng)直接提出,以免日后發(fā)生爭議,不能委曲求全,使自己陷入被動;

　　7、在開發(fā)商不能確定應(yīng)采用哪種管理模式時,應(yīng)正確分析、引導(dǎo)并向其解釋采取某種模式的原因,盡量注重實(shí)效。

　　四、根據(jù)開發(fā)商的主要需求確定公司所提供的方式,包括:全委托管理、駐場顧問管理、巡場顧問管理及專項(xiàng)培訓(xùn)。報(bào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)項(xiàng)目類型、規(guī)模、市場行情及開發(fā)商的目的、要求而采取不同的價(jià)格策略。

　　五、具體步聚(全委和顧問管理,專項(xiàng)培訓(xùn)暫略)

　　1、明確意向性目標(biāo)后,由公司總經(jīng)理或部門經(jīng)理組織相關(guān)人員考察物業(yè)現(xiàn)場,為管理方案的構(gòu)想奠定基礎(chǔ)。

　　2、財(cái)務(wù)人員根據(jù)擬承接的項(xiàng)目管理服務(wù)范圍、類型、檔次、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行初步的成本核算,與拓展人員及其他相關(guān)人員對項(xiàng)目的可行性和發(fā)展性進(jìn)行分析并報(bào)批總經(jīng)理,確定承接方式和報(bào)價(jià)金額。

　　3、制定方案。方案內(nèi)容包括:

　　(1)本企業(yè)情況:位置、規(guī)模、資質(zhì)等級、現(xiàn)轄物業(yè)類型、名稱、管理面積、績效、成果等;

　　(2)擬承接的項(xiàng)目簡介:周邊情況、配套設(shè)施、建筑形式、居民結(jié)構(gòu)等;

　　(3)根據(jù)開發(fā)商的需求擬定服務(wù)方式和管理目標(biāo);

　　(4)擬定管理服務(wù)內(nèi)容,包括:

　　開發(fā)建設(shè)期間將提供的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)竣工驗(yàn)收期間的管理服務(wù)內(nèi)容、住戶入住及裝修期間的管理服務(wù)內(nèi)容、實(shí)質(zhì)運(yùn)作期間的`管理服務(wù)內(nèi)容。重點(diǎn)是實(shí)質(zhì)運(yùn)作的管理服務(wù)內(nèi)容,大體分為為房屋管理、保安、清結(jié)、維修、綠化、社區(qū)文化活動等七大服務(wù)。

　　(5)物質(zhì)裝備計(jì)劃;

　　本著合理配置、保障利用的原則,列出員工住房、管理辦公用房、營業(yè)用房的多少、面積大小以及所需的各類物品清單。

　　(6)管理人員配備;

　　根據(jù)物業(yè)實(shí)際需求設(shè)置人員,力求精簡、一專多能并能崗位互換。對各崗位人員制訂出相應(yīng)的崗位職責(zé)和入職條件。

　　(7)管理規(guī)章制度;包括:

　　結(jié)合實(shí)際制定員工內(nèi)部制度和約束各方的公共契約,應(yīng)具有合法性、實(shí)用性、可操作性和約束性。

　　(8)經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算;

　　根據(jù)開發(fā)商提供的資料、實(shí)地考察以及財(cái)務(wù)初步做出的成本核算得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行大致測算,制定收支預(yù)算表。

　　(9)相關(guān)費(fèi)用;

　　(10)提出經(jīng)營、管理、服務(wù)的新思路

　　為提高管理水平,可在創(chuàng)建安全文明單位、實(shí)施科學(xué)化、規(guī)范化管理、開展開源節(jié)流、服務(wù)承諾等方面提出既務(wù)實(shí)又能體現(xiàn)創(chuàng)新的思路,以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　(以上僅是方案的基本內(nèi)容,至于詳略取舍可依據(jù)實(shí)情而定。)

　　4、與開發(fā)商作進(jìn)一步溝通,細(xì)化方案內(nèi)容;全面核算管理成本并在確保公司利潤的前提下確定相關(guān)費(fèi)用、管理期限,為最終簽訂合作協(xié)議做準(zhǔn)備。

　　5、與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議,明確雙方的權(quán)利及義務(wù)。

　　6、協(xié)議簽定根據(jù)開發(fā)商要求,確定人員進(jìn)場時間。

拓展管理制度3

　　第一條、為不斷提升班組的工作質(zhì)量、改進(jìn)工作方式、提高工作效率,特制定本辦法。

　　第二條、本班組質(zhì)量管理的目標(biāo):實(shí)現(xiàn)班組質(zhì)量管理最穩(wěn)定化、最優(yōu)化。

　　第三條、質(zhì)量管理實(shí)施的時間和頻次。質(zhì)量管理是一個持續(xù)改進(jìn)的過程,需要全體班組成員日常工作中緊緊圍繞班組標(biāo)準(zhǔn)化工作即流程規(guī)范化、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、管理標(biāo)準(zhǔn)化這個中心。

　　第四條、班組質(zhì)量管理的適用對象。班組質(zhì)量管理適用班組全體成員,班組長(或班組長指定成員)要求全體成員日常工作中嚴(yán)格按照班組質(zhì)量管理流程、制度執(zhí)行,并對執(zhí)行的情況進(jìn)行打分,適當(dāng)給予獎勵。

　　第五條、班組質(zhì)量管理的主要內(nèi)容

　　(一)對班組成員進(jìn)行質(zhì)量管理方面的日常培訓(xùn),樹立班組成員的正確意識;

　　(二)維護(hù)班組質(zhì)量管理建設(shè),保證班組日常工作的正常進(jìn)行;

　　(三)愛護(hù)公共衛(wèi)生,營造一個舒適潔凈的.辦公環(huán)境;

　　(四)對外來人員的接待體現(xiàn)移動特色,不卑不亢,謙和大方。

　　第六條、班組質(zhì)量管理的要點(diǎn)

　　(一)掌握質(zhì)量要求。班組成員必須熟悉公司各項(xiàng)規(guī)章制度,按質(zhì)量要求執(zhí)行,特殊情況應(yīng)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)決定處理辦法。

　　(二)質(zhì)量流程記錄填寫和維護(hù)。班組應(yīng)當(dāng)對于本班組負(fù)責(zé)的流程環(huán)

　　節(jié)所應(yīng)填寫的工作記錄,班組應(yīng)當(dāng)制定專人完成記錄填寫工作,并做好記錄的整理和維護(hù)。

　　(三)質(zhì)量指標(biāo)統(tǒng)計(jì)、分析和評估。對于班組負(fù)責(zé)的工作質(zhì)量指標(biāo),結(jié)合部門要求和工作實(shí)際需要,進(jìn)行定期定量化統(tǒng)計(jì)、分析和評估。利用每月班會,由組長主持開展質(zhì)量分析改進(jìn)會,根據(jù)質(zhì)量目標(biāo)及報(bào)表、采用魚骨等工具,分析各周期質(zhì)量情況,有負(fù)責(zé)人制訂改進(jìn)方案,在班會上討論確定并實(shí)施。

　　(四)改善質(zhì)量達(dá)標(biāo)情況。對于流程執(zhí)行中出現(xiàn)的問題和工作質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的情況,班組應(yīng)當(dāng)分析原因,提出改進(jìn)方案。必須時填寫糾正預(yù)防措施通知單。

　　(五)充分運(yùn)用qc小組等質(zhì)量管理工具。班組可以成立qc小組進(jìn)行攻關(guān)或創(chuàng)新以達(dá)成目標(biāo)或提出解決方案。qc小組定期對難題進(jìn)行集中攻關(guān),逐漸形成“人人為事,能者為師”的班組氛圍。qc小組定期與班組進(jìn)行技術(shù)交流,共同發(fā)現(xiàn)、解決問題,不斷改進(jìn)質(zhì)量。

　　(六)工作質(zhì)量總結(jié)。充分運(yùn)用qc小組等質(zhì)量管理工具班組可每半年開展一次立項(xiàng)對標(biāo)揮動,對工作進(jìn)行總結(jié),對理想中班組的工作質(zhì)量進(jìn)行對比分析,研究差距與不足,并在工作計(jì)劃中制定改進(jìn)計(jì)劃,并完成一篇pdca案例,促進(jìn)自身工作質(zhì)量的不斷提高。 第七條、根據(jù)公司《qc小組管理實(shí)施細(xì)則》的要求,圍繞班組的kpi指標(biāo)和短板,成立qc小組,開展多樣的質(zhì)量活動。

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